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art. 239 TUEL e acquisizione immobile

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art. 239 TUEL e acquisizione immobile

Messaggio  marca2011 il Gio 11 Dic 2014 - 8:51

Buongiorno,
il CC approva un piano attuativo, dove il privato cede una porzione di immobile al comune che compensa il con la cessione di diritti edificatori da sviluppare sull'area da lottizzare.
Il responsabile economico non viene chiamato in causa... è vero che l'operazione è "a costo zero", ma una valutazione sull'incremento patrimoniale sembrerebbe pur necessaria... anche alla luce dei futuri investimenti sull'immobile e delle diverse e difficoltose interpretazioni sul divieto di acquisire immobilli per le pubbliche amministrazioni...
Secondo autorevole giurisprudenza l'assenza del parere del responsabile "trasferisce" tutta la responsabilità della delibera su chi la vota... Ma se la delibera è legittima, nessuno può reclamare l'assenza del parere del responsabile...
Lo stesso vale anche il revisore, che non viene interessato. L'art. 239 del TUEL dice che i pareri sono obbligatori. L'obbligo, a mio avviso, si rileva, in quanto con la delibera il CC acquisisce un immobile che incremento lo stato patrimoniale del comune... anche se "a costo zero" in termini di bilancio poichè scambiato con diritti edificatori... Qual'è il riferimento più appropriato dell'art. 239, da applicare nel caso in questione? L'art. 1 comma 1, lett. b) 1 "strumenti di programmazione economico - finanziaria"?

marca2011

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Messaggio  Paolo Gros il Ven 12 Dic 2014 - 0:14

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Re: art. 239 TUEL e acquisizione immobile

Messaggio  francescorag il Ven 12 Dic 2014 - 1:10

marca2011 ha scritto:Buongiorno,
il CC approva un piano attuativo, dove il privato cede una porzione di immobile al comune che compensa il con la cessione di diritti edificatori da sviluppare sull'area da lottizzare.
Il responsabile economico non viene chiamato in causa... è vero che l'operazione è "a costo zero", ma una valutazione sull'incremento patrimoniale sembrerebbe pur necessaria... anche alla luce dei futuri investimenti sull'immobile e delle diverse e difficoltose interpretazioni sul divieto di acquisire immobilli per le pubbliche amministrazioni...
Secondo autorevole giurisprudenza l'assenza del parere del responsabile "trasferisce" tutta la responsabilità della delibera su chi la vota... Ma se la delibera è legittima, nessuno può reclamare l'assenza del parere del responsabile...
Lo stesso vale anche il revisore, che non viene interessato. L'art. 239 del TUEL dice che i pareri sono obbligatori. L'obbligo, a mio avviso, si rileva, in quanto con la delibera il CC acquisisce un immobile che incremento lo stato patrimoniale del comune... anche se "a costo zero" in termini di bilancio poichè scambiato con diritti edificatori... Qual'è il riferimento più appropriato dell'art. 239, da applicare nel caso in questione? L'art. 1 comma 1, lett. b) 1 "strumenti di programmazione economico - finanziaria"?

Se ho ben capito trattasi di cessione di un immobile a scomputo di oneri di urbanizzazione. Potrebbero esserci anche risvolti fiscali se l'immobile ceduto a scomputo non rappresenta opera di urbanizzazione primaria o secondaria.

francescorag

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Re: art. 239 TUEL e acquisizione immobile

Messaggio  marca2011 il Ven 12 Dic 2014 - 2:59

No, lo scomputo oneri sarebbe troppo semplice...
Si tratta della cd compensazione urbanistica "in salsa lombarda". Il Comune vuole realizzare un parcheggio abbattendo uno stabile dismesso di proprietà privata. L'acquisizione di una parte dell'immobile viene formalizzata in questo modo: il privato cede lo stabile e in cambio il Comune trasferisce i diritti edificatori del volume in cessione su un'area dove è stata approvata un'attuazione residenziale. In pratica lo scambio è: tu cedi lo stabile (anzi metà) e in cambio trasferisci l'edificabilità da sviluppare altrove.
Situazione attuale? Delibera di approvazione già formalizzata in CC, senza il parere del responsabile economico e del revisore. Il tutto in barba al divieto di acquisizione immobili (a costo zero in termini di bilancio, ma senza valutazioni relative alla congruità dello scambio e senza considerazioni relative ai futuri e sostanziosi investimenti per realizzare il parcheggio). Un intreccio finanziario - urbanistico davvero "creativo"... dove le forzature rispetto alla normativa vigente sembrano chiare...

marca2011

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Re: art. 239 TUEL e acquisizione immobile

Messaggio  Robespierre il Ven 12 Dic 2014 - 3:25

marca2011 ha scritto:No, lo scomputo oneri sarebbe troppo semplice...
Si tratta della cd compensazione urbanistica "in salsa lombarda". Il Comune vuole realizzare un parcheggio abbattendo uno stabile dismesso di proprietà privata. L'acquisizione di una parte dell'immobile viene formalizzata in questo modo: il privato cede lo stabile e in cambio il Comune trasferisce i diritti edificatori del volume in cessione su un'area dove è stata approvata un'attuazione residenziale. In pratica lo scambio è: tu cedi lo stabile (anzi metà) e in cambio trasferisci l'edificabilità da sviluppare altrove.
Situazione attuale? Delibera di approvazione già formalizzata in CC, senza il parere del responsabile economico e del revisore. Il tutto in barba al divieto di acquisizione immobili (a costo zero in termini di bilancio, ma senza valutazioni relative alla congruità dello scambio e senza considerazioni relative ai futuri e sostanziosi investimenti per realizzare il parcheggio). Un intreccio finanziario - urbanistico davvero "creativo"... dove le forzature rispetto alla normativa vigente sembrano chiare...

Premetto che non ne sono certo, ma penso che almeno una valutazione di stima da parte dell'Agenzia delle Entrate doveva essere richiesta.

"L’Agenzia svolge attività di valutazione immobiliare e tecnico-estimative per le Amministrazioni Pubbliche e gli enti a esse strumentali.
I servizi forniti sono:
perizie di stima su beni immobili (redazione di perizie di stima sommarie, particolareggiate o analitiche finalizzate alla compravendita, alla permuta o alla locazione)
pareri di congruità tecnico-economica (attività di verifica sulla congruità di perizie di stima di beni immobili redatte da terzi e pareri di congruità su preventivi per l’acquisto di beni o la fornitura di servizi)
consulenza tecnico-estimativa specialistica (attività diretta all’integrazione e/o all’aggiornamento della documentazione tecnico-legale a corredo dell’immobile, compresa la stima sintetica dei costi necessari per gli adeguamenti previsti dalle norme vigenti).
Per richiedere un servizio di consulenza tecnico-estimativa è necessario contattare la direzione centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi o rivolgersi all’ufficio provinciale - Territorio competente."
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Re: art. 239 TUEL e acquisizione immobile

Messaggio  marca2011 il Ven 12 Dic 2014 - 3:52

Condivido. Per l'esattezza questo compito è riservato all'Agenzia del Demanio... Ma anche questo passaggio è stato saltato a piè pari...Trattandosi di acquisizione non onerosa, ce ne freghiamo del divieto e nessuno entri nel merito della congruità dello scambio tra l'immobile e i diritti edificatori da cedere al privato e da utilizzare nell'attuazione residenziale...
Uno scambio fatto senza nessuna valutazione o valore di riferimento. Senza parere del responsabile e del revisore. Sembra incredibile ma è così.
Meglio evitare sorprese o complicarsi troppo la vita è la filosofia dell'Amministrazione...le norme vanno interpretate e gli amministratori sono abili in questo esercizio...



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Re: art. 239 TUEL e acquisizione immobile

Messaggio  francescorag il Ven 12 Dic 2014 - 5:08

marca2011 ha scritto:Condivido. Per l'esattezza questo compito è riservato all'Agenzia del Demanio... Ma anche questo passaggio è stato saltato a piè pari...Trattandosi di acquisizione non onerosa, ce ne freghiamo del divieto e nessuno entri nel merito della congruità dello scambio tra l'immobile e i diritti edificatori da cedere al privato e da utilizzare nell'attuazione residenziale...
Uno scambio fatto senza nessuna valutazione o valore di riferimento. Senza parere del responsabile e del revisore. Sembra incredibile ma è così.
Meglio evitare sorprese o complicarsi troppo la vita è la filosofia dell'Amministrazione...le norme vanno interpretate e gli amministratori sono abili in questo esercizio...



Ripeto, secondo me , potrebbero esserci anche profili fiscali in questa permuta. Ci sono diverse risoluzioni dell' agenzia entrate che fanno riferimento, anche ad un singolo affare, se di rilevante entità economica, per l'attribuzione del requisito soggettivo in capo ad un Ente Locale.

francescorag

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