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IMU e abitazioni contigue

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IMU e abitazioni contigue Empty IMU e abitazioni contigue

Messaggio  Paolo Gros il Gio 19 Lug 2012 - 3:10

In presenza di due unità immobiliari contigue, autonomamente accatastate, per applicare le agevolazioni Imu per l'abitazione principale occorre richiedere quanto prima l'accatastamento unitario. Altrimenti, una delle due sarà considerata come seconda abitazione e assoggettata a imposizione con l'aliquota ordinaria. Il vantaggio dell'applicazione dell'aliquota ridotta compensa ampiamente, quasi sempre, l'incremento della rendita. Si tratta di una conseguenza della diversa nozione di abitazione principale rispetto a quella valevole ai fini dell'Ici.
Nell'ambito del vecchio tributo comunale, la definizione di abitazione principale (articolo 8 del Dlgs 504/92) non faceva riferimento al numero delle unità immobiliari ma unicamente alla destinazione delle stesse a dimora abituale del contribuente e dei suoi familiari. La Cassazione ha interpretato la norma dell'Ici nel senso di dare prevalenza alla destinazione unitaria dei fabbricati, a prescindere dalle modalità di accatastamento degli stessi. In alcune pronunce quindi (sentenze 25902/2008 e 12269/2010), la Corte ha riconosciuto le agevolazioni di legge nei confronti di due immobili contigui, autonomamente accatastati, adibiti entrambi a dimora abituale della famiglia. Ma le cose sono diverse nell'Imu.
La previsione dell'articolo 13 del Dl 201/2011 dispone infatti che l'abitazione principale è costituita dall'unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto come tale, in cui il contribuente risiede e dimora. In questo caso, vi è quindi un preciso riferimento alle modalità di accatastamento del fabbricato. Come conferma la circolare n. 3 del 2012 del Dipartimento delle politiche fiscali, la diversa formulazione è stata pensata proprio per superare il sopra citato orientamento della Corte di Cassazione.
Ne deriva che un contribuente che possiede due fabbricati contigui, con distinta iscrizione in catasto, dovrà chiederne la fusione al competente Ufficio del Territorio. In caso contrario, solo uno dei due appartamenti, a scelta del contribuente, sarà soggetto all'aliquota ridotta di legge del 4 per mille, mentre l'altro ricadrà nella più elevata aliquota ordinaria deliberata dal comune. A tale scopo, si ritiene possa essere sufficiente anche l'accatastamento unitario ai fini fiscali. Si tratta di una modalità prevista quando la fusione delle due unità non è possibile per la distinta titolarità delle stesse.
Si faccia il caso, ad esempio, di due appartamenti sullo stesso piano, di cui uno in proprietà del marito e l'altro della moglie. In tale eventualità, è possibile richiedere all'Ufficio del Territorio una apposita annotazione negli atti catastali contenente l'indicazione delle rendite attribuibili nell'ipotesi in cui le due unità fossero fuse.
In realtà, gli appartamenti restano distinti ma in questo modo si consente di calcolare la rendita data dalla somma delle due unità e di determinare così un unico imponibile Imu sul quale applicare l'aliquota ridotta. Va peraltro avvertito che la fusione, fiscale o catastale, dei due fabbricati non potrà avere effetti retroattivi, ma opererà a partire dalla sua annotazione agli atti del Territorio.
La disciplina Imu è invece più permissiva per ciò che riguarda la possibilità di separare le residenze dei coniugi. Secondo la circolare n. 3 del 2012, bisogna distinguere a seconda che le residenze separate dei due coniugi siano nello stesso comune o in comuni diversi. Nel primo caso, le agevolazioni potranno essere applicate solo su uno dei due immobili, a scelta del contribuente. Se invece le residenze distinte sono in comuni diversi allora ad entrambe le unità immobiliari spetteranno l'aliquota ridotta e la detrazione di legge.
FONTE: IL SOLE 24 ORE
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IMU e abitazioni contigue Empty Re: IMU e abitazioni contigue

Messaggio  Lucio Guerra il Gio 19 Lug 2012 - 4:19

siamo in linea con le interpretazioni precedentemente fornite sul forum

IL SOLE 240RE - STRALCIO

...............A tale scopo, si ritiene possa essere sufficiente anche l'accatastamento unitario ai fini fiscali. Si tratta di una modalità prevista quando la fusione delle due unità non è possibile per la distinta titolarità delle stesse.Si faccia il caso, ad esempio, di due appartamenti sullo stesso piano, di cui uno in proprietà del marito e l'altro della moglie. In tale eventualità, è possibile richiedere all'Ufficio del Territorio una apposita annotazione negli atti catastali contenente l'indicazione delle rendite attribuibili nell'ipotesi in cui le due unità fossero fuse.
In realtà, gli appartamenti restano distinti ma in questo modo si consente di calcolare la rendita data dalla somma delle due unità e di determinare così un unico imponibile Imu sul quale applicare l'aliquota ridotta. Va peraltro avvertito che la fusione, fiscale o catastale, dei due fabbricati non potrà avere effetti retroattivi, ma opererà a partire dalla sua annotazione agli atti del Territorio.........


INTERPRETAZIONE PRECEDENTEMENTE FORNITA NEL FORUM

Si ritiene che il riferimento della circolare MEF n. 3/DF del 18.05.2012 "Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario" possa essere considerato non alle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" ma ad unità immobiliari utilizzate come unico fabbricato di residenza ma di fatto accatastate in 2 unità immobiliari, ma che potrebbero essere oggetto di "fusione" catastale in quanto aventi quote di proprietà e diritti reali omogenei, e pertanto senza il preventivo ricorso ad un atto di cessione di diritti o di godimento

Nelle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" gravano diritti reali non omogenei (le quote di proprietà non sono coincidenti). In questo caso nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso ( cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Pertanto si ritiene :

- chi si trova nella possibilità di accatastare come unica unità immobiliare in quanto quote omogenee, e non provvede a farlo, è tenuto a versare per 2 unità immobiliari

- chi non si trova nella possibilità di "fondere" per quote non omogenee, trattandosi di atto di aggiornamento catastale non ammesso, può versare come unità unite di fatto

La norma dispone “le unità immobiliari iscritte o iscrivibili come unica unità immobiliare”, e nel caso di quote non omogenee le unità immobiliari non sono iscrivibili come unica unità immobiliare.

Perchè si possa applicare tale interpretazione gli immobili debbono riportare chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali"

Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.

Questo è, secondo la mia opinione, l'unico caso, da ritenersi "eccezionale" in cui possono essere "accettate" come unica unità immobiliare unità immobiliari accatastate separatamente.

La motivazione è quella già riportata :

- possono essere considerate "unite di fatto" nella esclusiva situazione in cui, per quote di proprietà non omogenee, i proprietari sono di fatto nella impossibilità di "fondere" 2 unità immobiliari diverse, salvo provvedere preventivamente ed obbligatoriamente a spese notarili aggiuntive alla pratica catastale ed all'imu
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Messaggio  Haran Banjo il Ven 20 Lug 2012 - 1:22

Buongiorno,
mi chiedo quando due immobili possano venir considerati fiscalmente "contigui".
E' necessario che vi sia un passaggio interno (una porta) tra i due immobili? Oppure possono essere addossati senza vie di comunicazioni interne?
Grazie
Banjo

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IMU e abitazioni contigue Empty Imu

Messaggio  Paolo Gros il Ven 20 Lug 2012 - 2:02

devono essere comunicanti per asservire analoga funzione
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IMU e abitazioni contigue Empty Re: IMU e abitazioni contigue

Messaggio  Lucio Guerra il Ven 20 Lug 2012 - 5:19

a completamento di quanto già indicato da paolo riporto lo stralcio già precedentemente evidenziato, che risulta essere la parte catastale + delicata :

Perchè si possa applicare tale interpretazione gli immobili debbono riportare chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali"

Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.
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IMU e abitazioni contigue Empty Appartamenti sovrapposti, stessa possibilità?

Messaggio  Mcfly il Ven 8 Feb 2013 - 14:06

Paolo Gros ha scritto:devono essere comunicanti per asservire analoga funzione

Salve, se due appartamenti sono "contigui" in senso verticale del termine, ovvero uno sull'altro e comunicanti da una scala, ognuno intestato ad un coniuge, a Vostro avviso è possibile l'unione catastale ai fini fiscali così da considerare il tutto come prima abitazione, pur mantenendo separate le proprietà?

Grazie

saluti

Mcfly

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IMU e abitazioni contigue Empty risposta ufficio IMU di Genova in merito accorpamento ai fini fiscali

Messaggio  abergamini il Gio 11 Dic 2014 - 8:55

RIPORTO I MAIL TRA  IL SOTTOSCRITTO E L'UFFICIO IMU DI GENOVA IL QUALE NON RICONOSCE L'AGEVOLAZIONE: CHI HA RAGIONE?

ANDREA BERGAMINI
Gent.mi
Avrei bisogno di una informazione preziosa: da 3 anni abbiamo accorpato due immobili adiacenti, uno di mia proprietà e l’altro intestato a mia moglie (ovviamente facciamo parte di un unico nucleo famigliare). Siamo venuti a sapere (purtroppo in ritardo) della possibilità di richiedere l’accorpamento fiscale con l’imponibile sul quale graverà l’aliquota IMU ridotta dato dalla sommatoria dei rispettivi imponibili riferiti ai due distinti immobili.

Nel 2012 (anno nel quale abbiamo fisicamente unito i due immobili tramite una porta) abbiamo presentato regolare pratica di accorpamento al Catasto di Genova. La pratica è stata curata da un professionista da noi incaricato.
Viviamo quindi nell’appartamento risultante dall’accorpamento dei due immobili di cui sopra. Per ignoranza della normativa, abbiamo pagato dal 2012 per l’immobile intestato a mia moglie l’IMU come seconda casa.
Al Catasto ci hanno detto che la pratica di accorpamento presentata a suo tempo (ovvero nel 2012) fa fede ed è già di per se stessa valida per ottenere il computo fiscale relativo al calcolo dell’aliquota IMU ridotta dato dalla sommatoria dei rispettivi imponibili riferiti ai due distinti immobili.
Vi chiedo se potete confermarmi il tutto e quale documentazione a supporto devo sottoporre al Vs. ufficio.
Chiedo inoltre quali procedure occorre seguire per l’eventuale recupero retroattivo dell’imposta IMU non dovuta (ovvero pagata come seconda casa sull’immobile intestato a mia moglie).

In allegato articolo estratto dal web sull’argomento.

Certo in una Vs. cortese e professionale risposta, ringrazio per l’attenzione e attendo gradito riscontro.
Cordiali saluti.
Andrea Bergamini

UFFICIO IMU GENOVA
Buongiorno,
si informa che in base all’art. 13, comma 2 del D.L. 201/2011 per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nella quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
L’ufficio IMU/TASI, uniformandosi a quanto previsto dalla norma, non considera gli immobili accorpati ai fini fiscali come un unico immobile, per cui risulta corretta la procedura da voi seguita finora. Su un immobile si applica la TASI, sull’altro l’IMU. Si ricorda che se Lei e sua moglie avete la residenza ciascuno nell’immobile di cui è proprietario, il proprietario di quello scelto come abitazione principale del nucleo familiare era tenuto a presentare la dichiarazione IMU per darne comunicazione.
Cordiali saluti

ANDREA BERGAMINI
Buongiorno,
ricevo la Vs. risposta e mi permetto di rimettere alla Vs. attenzione e relativo giudizio la consulenza fornita online dai professionisti Paolo Gros, Lucio Guerra e Marco Lombardi (Responsabili dei servizi finanziari-tributi-personale per Revisori e Segretari degli enti locali).
A tal fine vi invito a leggere con attenzione lo specifico argomento trattato dai suddetti professionisti a questo indirizzo http://www.paologros.net/t12546-imu-e-abitazioni-contigue nel quale appare chiaro il fatto che due appartamenti sullo stesso piano, di cui uno in proprietà del marito e l'altro della moglie, possano usufruire dell'aliquota ridotta IMU a patto che gli immobili riportino chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali".
Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.
Tale pratica, a suo tempo presentata presso il competente Ufficio del Territorio (e di cui abbiamo ovviamente copia) risponde esattamente ai nostri immobili accorpati di fatto in un’unica unità immobiliare.
Resto in attesa di Vs. cortese riscontro.
Ringraziando in anticipo per l’attenzione, porgo cordiali saluti.
Andrea Bergamini


UFFICIO IMU GENOVA
Gent.mo sig. Bergamini
Si riporta, per maggio chiarezza, il testo della circolare n. 3/df in materia di IMU del Ministero delle Finanze, che al paragrafo 6,  tratta in modo specifico il caso in esame:
” Dalla lettura della norma emerge, innanzi tutto, che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di un’ unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione , ciascuna per la propria rendita. Pertanto, il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni IMU per questa previste; le altre, invece vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tale tipologia di fabbricati. Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di un’unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario.”  
Tale circolare chiarisce ed integra la materia, superando la più autorevole dottrina.
Cordiali saluti

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Messaggio  Paolo Gros il Ven 12 Dic 2014 - 0:04

trattandosi di caso specifico e non anionimo tra contribuente ed ufficio e non di caso genericamente esposto si ritene di non fornire ulteriore risposta o valutazione ed invito i colleghi ad astenersi
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Messaggio  abergamini il Ven 12 Dic 2014 - 1:48

Paolo Gros ha scritto:trattandosi di caso specifico e non anionimo  tra contribuente ed ufficio e non di caso genericamente esposto si ritene di non fornire ulteriore risposta o valutazione ed invito i colleghi ad astenersi

Mi scuso se ho urtato la suscettibilità di qualcuno (non mi pareva di aver offeso nessuno). Il mio riportare gli scambi di email intercorsi fra il sottoscritto e l'ufficio IMU di Genova, oltre a richiedere lumi a Voi professionisti della materia in questa infinito dedalo di burocrazia, voleva anche essere un arricchimento verso chi ha questo tipo di problematica nonchè un contributo al Vs. interessantissimo forum. Il mio non essere "anonimo" dovrebbe essere di per sè indice di buona fede e di chiarezza. Peccato il mio contributo sia stato da Voi mal interpretato come una critica verso il Vs. prezioso lavoro. Mi dispiace.

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Messaggio  Paolo Gros il Ven 12 Dic 2014 - 2:14

nessuna offesa e nessuna suscettibilita' si tratta di regole che il forum ha e si e' date peraltro indicandole in apposito post sempre leggibile.
Se il quesito fosse stato posto in modo in assoluto anonimo indicando il contribuente Tizio Caio e l'uffio tributi del comune di XXXXX  il problema non si sarebbe posto.

Buona fede e chiarezza sono sempre fatte salve per ognuno e non si e' interpretato come critica in assoluto.

Il forum e' professionale e rivolto a gli addetti ai lavori per cui mai potrebbe essere utilizzato contro questo o quello specifico ufficio tributi pur comprendendo le ragioni di ciascuno .
A tutela del contribuente vi sono ottime organizzazioni ed associazioni a cui consiglio di rivolgersi in casi specifici e non riferibili a problematiche di natura generale.
Paolo Gros
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Messaggio  abergamini il Ven 12 Dic 2014 - 2:49

Paolo Gros ha scritto:nessuna offesa e nessuna suscettibilita' si tratta di regole che il forum ha e si e' date peraltro indicandole in apposito post sempre leggibile.
Se il quesito fosse stato posto in modo in assoluto anonimo indicando il contribuente Tizio Caio e l'uffio tributi del comune di XXXXX  il problema non si sarebbe posto.

Buona fede e chiarezza sono sempre fatte salve per ognuno e non si e' interpretato come critica in assoluto.

Il forum e' professionale e rivolto a gli addetti ai lavori per cui mai potrebbe essere utilizzato contro questo o quello specifico ufficio tributi pur comprendendo le ragioni di ciascuno .
A tutela del contribuente vi sono ottime organizzazioni ed associazioni a cui consiglio di rivolgersi in casi specifici e non riferibili a problematiche di natura generale.

Chiedo venia, non avevo inteso (e letto bene) che il forum fosse dedicato SOLO ai professionisti. Mi sono già rivolto a professionisti del settore (come da Voi cortesemente indicato) che non hanno saputo darmi risposte adeguatamente chiare. Probabilmente la materia è di difficile interpretazione come del resto ogni legge di questo Paese. Confidavo nel Vs. aiuto. Cmq il mio non è un caso specifico ma esattamente il caso identico all'apertura di questo argomento sul forum. Grazie lo stesso.

abergamini

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Messaggio  Ide il Ven 12 Dic 2014 - 6:22

io ho visto un caso analogo di immobili uniti solo ai fini fiscali in quanto di stesse proprietà ma con quote diverse...
antecedentemente all'unione di fatto entrambe gli immobili erano occupati dal coniuge superstite (ancora prima da entrambe i coniugi)
ora il contribuente sta trattando uno dei due immobili (quello indicato in successione come casa per il coniuge) come I casa in forza di diritto reale
e l'altro immobile per quota parte su coniuge I casa su atri eredi (figli) come seconda casa

mi pare tutto corretto, giusto?
Ide
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