imu fabbricati rurali

Ricevo una comunicazione di un avvocato per conto di un contribuente (pensionato che non ha la residenza nel nostro comune ) con cui chiede l'esonero dal pagamento dell'imu per l'anno 2012 e 2013 in quanto è proprietario di fabbricati strumentali ad uso agricolo allegando :
a) certificato iscrizione camerale con la qualifica di imprenditore agricolo - coltivatore diretto dal 1997;
b) visura catastale dei fabbricati da cui risulta
- Immobile cat. A/3 6 vani rendita 325,00
- Immobile cat. C/2 142 mq rendita 183,00
per entambe le unità immobiliari risulta l'annotazione di sussistenza dei requisiti di ruralità con domanda del 16/05/2012.
Preciso che il nostro comune è montano a ben oltre 700 metri di altitudine.
L'esonero và riconosciuto o no?
ringrazio in anticipo e saluto
donato.

direi proprio di si

a nulla rileva il fatto che gli immobili conservino la categoria A/3 e C/2 ( sia pure con l'annotazione) e che il propietraio sia pensionato.
grazie

questo è il mio pensiero

FABBRICATI RURALI DESTINATI ALL’EDILIZIA ABITATIVA

La dimostrazione della esistenza dei fabbricati ovvero l’avvenuta realizzazione, in epoca precedente all’11 marzo 1998 (entrata in vigore del decreto del Ministro delle Finanze n.28 del 2.1.1998), di modifiche riguardanti lo stato di fabbricati già iscritti in catasto, nonché l’attestazione circa il possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti per il riconoscimento di ruralità, sono condizioni pregiudiziali per usufruire delle disposizioni agevolative fiscali e tributarie.

Le suddette condizioni possono essere documentate da parte del contribuente anche attraverso una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del dpr 28/12/2000 n. 445, e successive modifiche e integrazioni, da depositare presso il servizio tributi comunale, oppure attraverso annotazione di ruralità o variazione catastale in categoria d/10.

Inoltre gli aspetti da considerare, riguardanti i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa sono :

- autorizzazioni/permessi urbanistico/edilizi per la costruzione del fabbricato (abitativo nel caso trattato)
- la corrispondenza/continuità edilizia/catastale (catastalmente deve risultare ciò che è stato autorizzato dal punto di vista edilizio)

Le risultanze catastali (annotazione di ruralità o categoria D/10) devono essere pertanto diretta conseguenza di quanto risulta agli atti comunali dal punto di vista autorizzativo urbanisto ed edilizio per tale immobile.

Pertanto nel caso di immobile abitativo, saranno state rilasciate dal comune le necessarie autorizzazioni/permessi o titoli abilitativi comunque denominati, quale abitazione, e come tale, di conseguenza accatastato, individuando la destinazione d’uso dei locali come camere, cucina, corridoio ecc., come risultanti dai permessi ricevuti.

Pertanto qualora si voglia considerare non abitativo ma strumentale, risulta necessaria una pratica edilizia con variazione di destinazione d'uso, attraverso la quale tale immobile, originariamente costruito ed autorizzato quale civile abitazione, potrà essere "declassato" e destinato alla strumentalità agricola, con destinazione d’uso dei locali che non saranno più abitativi (es. camere, cucina ecc.), ma consoni ed attinenti alla strumentalità agricola, quali magazzini e locali di deposito, stalle ecc., da riportare all'interno del complessivo piano aziendale.

A tale modifica edilizia, farà seguito il corrispondente accatastamento e/o variazione catastale nelle appropriate categorie, con richiesta di annotazione di ruralità e/o presentazione di dichiarazione sostitutiva presso il comune.

- REQUISITI DI RURALITA’

Decreto-legge del 30 dicembre 1993 n. 557

Articolo 9 – Istituzione del catasto fabbricati.
In vigore dal 1 gennaio 2008

1. Al fine di realizzare un inventario completo ed uniforme del patrimonio edilizio, il Ministero delle finanze provvede al censimento di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali e alla loro iscrizione, mantenendo tale qualificazione, nel catasto edilizio urbano, che assumera’ la denominazione di “catasto dei fabbricati”.
L’amministrazione finanziaria provvede inoltre alla individuazione delle unita’ immobiliari di qualsiasi natura che non hanno formato oggetto di dichiarazione al catasto. Si provvede anche mediante ricognizione generale del territorio basata su informazioni derivanti da rilievi aerofotografici.

2. Le modalita’ di produzione ed adeguamento della nuova cartografia a grande scala devono risultare conformi alle specifiche tecniche di base, stabilite con decreto del Ministro delle finanze, da emanare, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400. Con lo stesso decreto sono, altresi’, determinati i modi e i termini di attuazione di ogni altra attivita’ prevista dal presente articolo, salvo quanto stabilito dal comma 12.

3. Ai fini del riconoscimento della ruralita’ degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni:

a) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:

1) dal soggetto titolare del diritto di proprieta’ o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attivita’ agricola svolta;
2) dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile e’ asservito;
3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita’ svolta in agricoltura;
5) da uno dei soci o amministratori delle societa’ agricole di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale;
a-bis) i soggetti di cui ai numeri 1), 2) e 5) della lettera a) del presente comma devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di cui all’articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580;
b) (lettera abrogata);
c) il terreno cui il fabbricato e’ asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno e’ ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;
d) il volume di affari derivante da attivita’ agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla meta’ del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita’ svolta in agricoltura. Se il terreno e’ ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del 1994, il volume di affari derivante da attivita’ agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d’affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell’IVA si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero dall’articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unita’ immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.

3-bis. Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere di ruralita’ alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attivita’ agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate:

a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento;
d) all’allevamento e al ricovero degli animali;
e) all’agriturismo, in conformita’ a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96;
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attivita’ agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformita’ alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all’attivita’ di alpeggio in zona di montagna;
h) ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;
l) all’esercizio dell’attivita’ agricola in maso chiuso.

3-ter. Le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite in catasto, autonomamente, in una delle categorie del gruppo A.

4. Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3, si considera rurale anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l’immobile e’ asservito, purche’ entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.

5. Nel caso in cui l’unita’ immobiliare sia utilizzata congiuntamente da piu’ proprietari o titolari di altri diritti reali, da piu’ affittuari, ovvero da piu’ soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti. Qualora sul terreno sul quale e’ svolta l’attivita’ agricola insistano piu’ unita’ immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralita’ devono essere soddisfatti distintamente. Nel caso di utilizzo di piu’ unita’ ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo familiare, il riconoscimento di ruralita’ dei medesimi e’ subordinato, oltre che all’esistenza dei requisiti indicati nel comma 3, anche al limite massimo di cinque vani catastali o, comunque, di 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale, o, comunque, di 20 metri quadrati per ogni altro abitante oltre il primo. La consistenza catastale e’ definita in base ai criteri vigenti per il catasto dei fabbricati.

6. Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni non utilizzate, purche’ risultino soddisfatte le condizioni previste dal comma 3, lettere a), c), d) ed e). Lo stato di non utilizzo deve essere comprovato da apposita autocertificazione con firma autenticata, attestante l’assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.