DIRITTO DI ABITAZIONE E IMU

Buongiorno, ho un dubbio sul versamento da farsi per l'IMU su un'immobile che catastalmente risulta intestato al 100% a un soggetto (figlia) mentre il diritto di abitazione è a favore di altro soggetto (madre), sino a quì tutto chiaro grazie ai vostri appunti .....
La faccenda si complica dal momento che dal 2012 il soggetto con diritto di abitazione non risiede più in quell'immobile, mentre vi risiede l'altro soggetto che ha il 100% di proprietà.

Chi deve versare l'IMU?

Grazie

Il detentore di diritto reale e' il titolare del diritto di abitazione che di fatto non esercita tale diritto.
Ne deriva che tale soggetto scontera' l'Imu per seconda abitazione

Paolo Gros ha scritto:Il detentore di diritto reale e' il titolare del diritto di abitazione che di fatto non esercita tale diritto.
Ne deriva che tale soggetto scontera' l'Imu per seconda abitazione

Hai confermato quello che mi aspettavo e prospettavo, posso chiederti 2 info ....

Il soggetto che detiene il diritto di abitazione può rinunciarvi??
E' fattibile, quindi la variazione catastale??

ancora grazie

n breve ma molto interessante studio in materia (Caccavale-Ruotolo 2001, 602), conferma la pacifica possibilità della rinuncia al diritto di abitazione da parte del suo titolare, precisa che

<<l’atto negoziale di alienazione della piena proprietà come libera dal diritto di abitazione, nel quale intervengano congiuntamente il proprietario e l’habitator (oltre che l’avente causa), può interpretarsi quale trasferimento della proprietà da parte del suo titolare con contestuale (rectius: logicamente preventiva) implicita rinuncia del diritto di abitazione da parte dell’habitator medesimo. Analogamente deve ritenersi legittimo l’atto con il quale l’abitazione venga acquistata da un altro soggetto, qualora vi partecipino, in via congiunta, proprietario e titolare del diritto di abitazione, potendosi l’atto stesso configurare come costituzione da parte del proprietario di un nuovo diritto di abitazione a favore del terzo, e contestuale implicita rinuncia a quello proprio, da parte dell’attuale habitator>> (Caccavale-Ruotolo 2001, 603).

Buongiorno,
Sono comproprietario al 50 % di una abitazione nella quale non risiedo e che sarebbe una seconda casa. Tale casa è utilizzata dai miei genitori che la utilizzano come abitazione principale, non avendo altra proprietà. Tra noi ( genitori e figli) non c'è alcun contratto. Vorrei chiedere:
1) Su questa casa devo pagare lIMU come seconda casa?
2) Come posso far si che l'IMU venga pagata dai miei genitori che usufruirebbero dello sgravio relativo alla prima casa?
3) nel caso sia possibile, che tipo di adempimenti devo fare?

Mi pare ingiusto che io paghi per una seconda casa quando in realtà l'abitazione è in uso ai miei genitori come prima e unica casa.
grazie della disponibilità e competenza.

La normativa Imu , per quanto oscuura, in tali casi e' invece chiara poicheì la possibilita' degli enti locali di assimilare all'abitazione principale quella data in uso a parenti ed affini e' norma espressamente vietata we non applicabile all'Imu.
Ne consegue che solo la vendita ovvero donazione ai genitori potrebbe mettere in capo ad essi l'Imu prima casa.

Colgo l'occasione di questa discussione per sottoporvi in argomento questa riflessione, per la quale ho trovato alcuni riferimenti sia dottrinali che di giurisprudenza, ma che lascia ancora degli spazi dubbi nel caso in cui non si voglia (per ragioni economiche) eseguire la trascrizione.

Mi spiego:

- è pacifico che, se io sono nudo proprietario di una casa e mio figlio è titolare del diritto di abitazione (art. 1021 codice civile, il diritto di abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia) su questa casa, ed egli effettivamente ha residenza e dimora abituale in questa casa, mio figlio è il soggetto passivo dell'IMU, sconta l'aliquota per l'abitazione principale ed ha diritto alle detrazioni;

- siccome prima della riforma IMU un effetto molto simile si otteneva, se il Comune l'aveva previsto nel regolamento, con la costituzione di un comodato (diritto di natura obbligatoria e non reale), e facile prevedere che molti vorranno, nel nuovo regime, vedere se sia possibile costituire un diritto di abitazione a favore del figlio per avere il beneficio dell'IMU abitazione principale;

- pacifico anche che, soddisfatto il requisito della forma scritta per il negozio di costituzione del diritto di abitazione (1350 c.c. punto 4), ciò sia fattibile a titolo gratuito (R.Mazzon, Usufrutto, uso e abitazione, Wolters Kluwer Italia, 2010 , pag. 749);

- seguendo alla lettera il codice civile e facendo le cose per benino, se stipulo questo contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata di fronte ad un Notaio, poi l'atto viene registrato e trascritto nei registri immobiliari, ed eventualmente anche a catasto (ma questo poco importa, dato che non è probatorio) con l'effetto di rendere pubblica e opponibile ai terzi l'avvenuta costituzione del diritto. Ovviamente ciò è opponibile al Fisco comunale, che dal momento della costituzione del diritto dovrà chiedere l'adempimento della obbligazione tributaria al titolare del diritto di abitazione;

- la procedura di cui sopra ha un costo, in imposte ipotecarie e di registro, e di onorario del notaio (secondo me un cifra intorno ai 1.000 euro);

- io stipulo il contratto di costituzione del diritto tra le parti, per forma scritta, ma come semplice scrittura privata. La registro (così ha data certa ex art. 2.704 c.c.), spendendo 250 euro al massimo tra registro, bolli, copie etc.. Non la trascrivo perché non posso (per trascrivere il Conservatore vuole ex 2643 c.c. l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata). La notifico al Comune (magari ne mando una copia originale in più che mi sono fatto registrare all'Ufficio delle Entrate) e comunque gli dichiaro la nuova situazione dei diritti in sede di denunzia/comunicazione IMU.
Domanda: a questo punto ho titolo ad applicare l'IMU abitazione principale, soggetto passivo il figlio titolare del diritto di abitazione (diritto che civilisticamente si è costituito)?

Nella dottrina che ho consultato si dice che senza trascrizione non vi sarebbe opponibilità al Fisco senza trascrizione, ma leggendo la sentenza citata (Cass.n. 2402/2000, si parlava di registro, invim etc) a me non sembra che sia così, leggete anche voi:

Non si ignora che sia in giurisprudenza (Cass. sez. un. 00071 del 12.1.1972; Cass. sez. 1, n. 2717 dell'11.11.1967; Cass. sez. 1 n. 1280 dell'8.5.1953) sia in dottrina si è ritenuto, in un non recente passato, che, a norma dell' art. 2704 c.c., in tema di data della scrittura privata non autenticata nei confronti dei terzi, tali possono essere considerati solo coloro che sono titolari di diritti giuridicamente incompatibili con il contenuto della scrittura; e che conseguentemente dalla nozione di "terzo" andrebbe escluso il fisco, il quale si avvale della registrazione allo scopo di percepire un tributo in forza di un diritto proprio, del tutto distinto e non in conflitto con quelli derivanti ai contraenti dall'atto sottoposto a registrazione.

Senonché si deve ritenere, sulla base della normativa tributarla vigente, che il legislatore ha inteso ampliare il concetto di "terzo" cui fa riferimento l'art. 2704 c.c., comprendendovi anche l'Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione in qualche misura collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso (ad es. con fittizie retrodatazioni).

Ciò può sicuramente affermarsi in materia di imposta di successione, essendo per tale tributo espressamente previsto che le scritture private non autenticate si considerano fatte alla data in cui hanno acquistato data certa" (cfr. art. 10, 4^ comma, d.p.r. 31.10.1990 n. 346; e precedentemente art. 9 ultimo comma d.p.r. 637/1972).

A conclusioni non dissimili deve pervenirsi anche per ì tributi specificamente oggetto della presente vertenza (INVIM, imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali).

In tema di INVIM occorre rilevare che l'art. 2, 4^ comma, d.p.r. 26.10.1972 n. 643 dispone che "gli immobili e i diritti reali di godimento alienati a titolo oneroso o acquistati a titolo gratuito anteriormente al 1^ gennaio 1973 mediante scrittura non avente data certa si considerano alienati o acquistati a tale data". Ora è logico ritenere che il legislatore, se si è preoccupato di determinare, sia pure con una fictio iuris, una data certa per le alienazioni o gli acquisti antecedenti all'entrata in vigore della legge, non può avere voluto prescindere dal requisito della certezza della data per gli atti successivi.

Per quanto concerne l'imposta di registro, non giova fare riferimento, a sostegno della tesi dei ricorrenti, agli artt. 41, 1^ comma n. 1, d.p.r. 634/1972 e 43, 1^ comma lettera a), del d.p.r. 131/1986, che statuiscono che la base imponibile è costituita, per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, "dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto". In base a tali nonne resta, infatti, insoluto il problema se per "data dell'atto" deve intendersi, per le scritture private non autenticate, quella apposta dalle parti o quella certa ex art. 2704 c.c..

Al contrario, che il legislatore abbia inteso dare rilievo, anche in tema di applicazione dell'imposta di registro, al momento in cui la data acquisisce certezza risulta da varie disposizioni. Invero, gli artt. 23 d.p.r. 634/1972 e 24 d.p.r. 131/1986 prevedono che nei trasferimenti immobiliari le accessioni si presumono trasferite all'acquirente dell'immobile, a meno che siano escluse espressamente dalla vendita o si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono ad un terzo o siano stati ceduti all'acquirente da un terzo. L'art. 79, 1^ comma, d.p.r. 131/1986 dispone poi che per le scritture private non autenticate le disposizioni del vigente testo unico sull'imposta di registro modificative di quelle antecedenti si applicano a decorrere dalla data della registrazione; è cioé normativamente disposto, per evidenti motivi di certezza della data, che mentre per gli atti pubblici, gli atti giudiziali e le scritture private autenticate la legge applicabile è quella vigente alla data di formazione di tali atti, per le scritture private non autenticate è applicabile il regime tributario in vigore al momento in cui la loro data assume certezza con la registrazione.

Per le imposte ipotecarie e catastali, in virtù del richiamo fatto dagli artt. 2 e 10 del d. lgs. 31.10.1990 n. 347 alla normativa in materia di imposta di registro e di successioni e donazioni, valgono le medesime considerazioni fatte per tali tributi.

Le censure di violazione di legge e di insufficiente motivazione sono pertanto infondate, risultando da più disposizioni che la normativa tributaria ha voluto attribuire al fisco, quando la data dell'atto assurge ad elemento determinante per l'esatta percezione del tributo, la veste di terzo agli effetti di legge.


Commentando: questa sentenza non parla di trascrizione, parla di data certa per effetto della registrazione . Inoltre il 2644 del codice civile per gli effetti della trascrizione fa riferimento alla tutela dei terzi (di buona fede) che abbiano successivamente acquistato il bene, e non certo dei diritti vantabili dal fisco.

Anche la Cassazione (Sez. III, sent. n. 19058 del 12-12-2003) lo conferma: La trascrizione non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l'atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell'atto stesso. Configurandosi come un onere, essa è, pertanto, un "quid pluris" rispetto all'atto trascrivendo, cosicché, ove essa sia necessaria ad integrare una qualsiasi fattispecie normativa, deve essere oggetto di esplicita previsione....


Concludendo: in base a queste premesse, non parrebbe anche a Voi plausibile che - se la costituzione del diritto di abitazione per scrittura privata registrata viene debitamente comunicata al Comune con lettera raccomandata - da quel momento in poi il soggetto passivo IMU è il titolare del diritto di abitazione, può beneficiare di aliquota e detrazione per abitazione principale, non è più accertabile il (nudo) proprietario anche se da catasto e registri immobiliari questo non è desumibile?

Penso che in moltissimi enti qualora il servizio tributi riceva "la costituzione del diritto di abitazione per scrittura privata registrata viene debitamente comunicata al Comune con lettera raccomandata"
il problema non si ponga in assoluto e tale dichiarazione faccia si che il soggetto sconti l'aliquota prima casa.

io ho questo caso di diritto di abitazione, come devo fare?
io risulto proprietario di una seconda casa gravata da diritto d'abitazione in favore di mia zia (invalida 100%), quest'ultima però non vi risiede perchè è in comunità, quindi:
1-l'imu viene pagata da mia zia in termini di prima casa secondo l'articolo
art. 3, co. 56, L. 662/1996 che dice
Viene assimilata all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta
a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili
che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a
seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non
risulti locata
2-l'imu viene pagata come seconda casa da mia zia se la comunità non ha scopo di cura e la residenza non ce l'ha più nel comune dell'immobile.
3-devo pagare io l'imu come seconda casa.
grazie

Livio ha scritto:Colgo l'occasione di questa discussione per sottoporvi in argomento questa riflessione, per la quale ho trovato alcuni riferimenti sia dottrinali che di giurisprudenza, ma che lascia ancora degli spazi dubbi nel caso in cui non si voglia (per ragioni economiche) eseguire la trascrizione.

Mi spiego:

- è pacifico che, se io sono nudo proprietario di una casa e mio figlio è titolare del diritto di abitazione (art. 1021 codice civile, il diritto di abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia) su questa casa, ed egli effettivamente ha residenza e dimora abituale in questa casa, mio figlio è il soggetto passivo dell'IMU, sconta l'aliquota per l'abitazione principale ed ha diritto alle detrazioni;

- siccome prima della riforma IMU un effetto molto simile si otteneva, se il Comune l'aveva previsto nel regolamento, con la costituzione di un comodato (diritto di natura obbligatoria e non reale), e facile prevedere che molti vorranno, nel nuovo regime, vedere se sia possibile costituire un diritto di abitazione a favore del figlio per avere il beneficio dell'IMU abitazione principale;

- pacifico anche che, soddisfatto il requisito della forma scritta per il negozio di costituzione del diritto di abitazione (1350 c.c. punto 4), ciò sia fattibile a titolo gratuito (R.Mazzon, Usufrutto, uso e abitazione, Wolters Kluwer Italia, 2010 , pag. 749);

- seguendo alla lettera il codice civile e facendo le cose per benino, se stipulo questo contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata di fronte ad un Notaio, poi l'atto viene registrato e trascritto nei registri immobiliari, ed eventualmente anche a catasto (ma questo poco importa, dato che non è probatorio) con l'effetto di rendere pubblica e opponibile ai terzi l'avvenuta costituzione del diritto. Ovviamente ciò è opponibile al Fisco comunale, che dal momento della costituzione del diritto dovrà chiedere l'adempimento della obbligazione tributaria al titolare del diritto di abitazione;

- la procedura di cui sopra ha un costo, in imposte ipotecarie e di registro, e di onorario del notaio (secondo me un cifra intorno ai 1.000 euro);

- io stipulo il contratto di costituzione del diritto tra le parti, per forma scritta, ma come semplice scrittura privata. La registro (così ha data certa ex art. 2.704 c.c.), spendendo 250 euro al massimo tra registro, bolli, copie etc.. Non la trascrivo perché non posso (per trascrivere il Conservatore vuole ex 2643 c.c. l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata). La notifico al Comune (magari ne mando una copia originale in più che mi sono fatto registrare all'Ufficio delle Entrate) e comunque gli dichiaro la nuova situazione dei diritti in sede di denunzia/comunicazione IMU.
Domanda: a questo punto ho titolo ad applicare l'IMU abitazione principale, soggetto passivo il figlio titolare del diritto di abitazione (diritto che civilisticamente si è costituito)?

Nella dottrina che ho consultato si dice che senza trascrizione non vi sarebbe opponibilità al Fisco senza trascrizione, ma leggendo la sentenza citata (Cass.n. 2402/2000, si parlava di registro, invim etc) a me non sembra che sia così, leggete anche voi:

Non si ignora che sia in giurisprudenza (Cass. sez. un. 00071 del 12.1.1972; Cass. sez. 1, n. 2717 dell'11.11.1967; Cass. sez. 1 n. 1280 dell'8.5.1953) sia in dottrina si è ritenuto, in un non recente passato, che, a norma dell' art. 2704 c.c., in tema di data della scrittura privata non autenticata nei confronti dei terzi, tali possono essere considerati solo coloro che sono titolari di diritti giuridicamente incompatibili con il contenuto della scrittura; e che conseguentemente dalla nozione di "terzo" andrebbe escluso il fisco, il quale si avvale della registrazione allo scopo di percepire un tributo in forza di un diritto proprio, del tutto distinto e non in conflitto con quelli derivanti ai contraenti dall'atto sottoposto a registrazione.

Senonché si deve ritenere, sulla base della normativa tributarla vigente, che il legislatore ha inteso ampliare il concetto di "terzo" cui fa riferimento l'art. 2704 c.c., comprendendovi anche l'Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione in qualche misura collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso (ad es. con fittizie retrodatazioni).

Ciò può sicuramente affermarsi in materia di imposta di successione, essendo per tale tributo espressamente previsto che le scritture private non autenticate si considerano fatte alla data in cui hanno acquistato data certa" (cfr. art. 10, 4^ comma, d.p.r. 31.10.1990 n. 346; e precedentemente art. 9 ultimo comma d.p.r. 637/1972).

A conclusioni non dissimili deve pervenirsi anche per ì tributi specificamente oggetto della presente vertenza (INVIM, imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali).

In tema di INVIM occorre rilevare che l'art. 2, 4^ comma, d.p.r. 26.10.1972 n. 643 dispone che "gli immobili e i diritti reali di godimento alienati a titolo oneroso o acquistati a titolo gratuito anteriormente al 1^ gennaio 1973 mediante scrittura non avente data certa si considerano alienati o acquistati a tale data". Ora è logico ritenere che il legislatore, se si è preoccupato di determinare, sia pure con una fictio iuris, una data certa per le alienazioni o gli acquisti antecedenti all'entrata in vigore della legge, non può avere voluto prescindere dal requisito della certezza della data per gli atti successivi.

Per quanto concerne l'imposta di registro, non giova fare riferimento, a sostegno della tesi dei ricorrenti, agli artt. 41, 1^ comma n. 1, d.p.r. 634/1972 e 43, 1^ comma lettera a), del d.p.r. 131/1986, che statuiscono che la base imponibile è costituita, per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, "dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto". In base a tali nonne resta, infatti, insoluto il problema se per "data dell'atto" deve intendersi, per le scritture private non autenticate, quella apposta dalle parti o quella certa ex art. 2704 c.c..

Al contrario, che il legislatore abbia inteso dare rilievo, anche in tema di applicazione dell'imposta di registro, al momento in cui la data acquisisce certezza risulta da varie disposizioni. Invero, gli artt. 23 d.p.r. 634/1972 e 24 d.p.r. 131/1986 prevedono che nei trasferimenti immobiliari le accessioni si presumono trasferite all'acquirente dell'immobile, a meno che siano escluse espressamente dalla vendita o si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono ad un terzo o siano stati ceduti all'acquirente da un terzo. L'art. 79, 1^ comma, d.p.r. 131/1986 dispone poi che per le scritture private non autenticate le disposizioni del vigente testo unico sull'imposta di registro modificative di quelle antecedenti si applicano a decorrere dalla data della registrazione; è cioé normativamente disposto, per evidenti motivi di certezza della data, che mentre per gli atti pubblici, gli atti giudiziali e le scritture private autenticate la legge applicabile è quella vigente alla data di formazione di tali atti, per le scritture private non autenticate è applicabile il regime tributario in vigore al momento in cui la loro data assume certezza con la registrazione.

Per le imposte ipotecarie e catastali, in virtù del richiamo fatto dagli artt. 2 e 10 del d. lgs. 31.10.1990 n. 347 alla normativa in materia di imposta di registro e di successioni e donazioni, valgono le medesime considerazioni fatte per tali tributi.

Le censure di violazione di legge e di insufficiente motivazione sono pertanto infondate, risultando da più disposizioni che la normativa tributaria ha voluto attribuire al fisco, quando la data dell'atto assurge ad elemento determinante per l'esatta percezione del tributo, la veste di terzo agli effetti di legge.


Commentando: questa sentenza non parla di trascrizione, parla di data certa per effetto della registrazione . Inoltre il 2644 del codice civile per gli effetti della trascrizione fa riferimento alla tutela dei terzi (di buona fede) che abbiano successivamente acquistato il bene, e non certo dei diritti vantabili dal fisco.

Anche la Cassazione (Sez. III, sent. n. 19058 del 12-12-2003) lo conferma: La trascrizione non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l'atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell'atto stesso. Configurandosi come un onere, essa è, pertanto, un "quid pluris" rispetto all'atto trascrivendo, cosicché, ove essa sia necessaria ad integrare una qualsiasi fattispecie normativa, deve essere oggetto di esplicita previsione....


Concludendo: in base a queste premesse, non parrebbe anche a Voi plausibile che - se la costituzione del diritto di abitazione per scrittura privata registrata viene debitamente comunicata al Comune con lettera raccomandata - da quel momento in poi il soggetto passivo IMU è il titolare del diritto di abitazione, può beneficiare di aliquota e detrazione per abitazione principale, non è più accertabile il (nudo) proprietario anche se da catasto e registri immobiliari questo non è desumibile?

post molto interessante e condivisibilissimo

unica pecca, a mio avviso: hai provato a fare la registrazione volontaria di un tale atto? e ci sei riuscito? io no

ci ho provato, ma all'AdE pretendevano ipotecaria e catastale, dicevano che la cessione di un diritto reale va autenticata, addirittura assimilavano l'atto a una donazione

sarei curioso di conoscere la tua esperienza

No, non ho ancora provato, anche perché aspetto che l'IMU si assesti, mi sembra che con tutto il polverone che c'è, siano probabili altre modifiche.
Mi riservo di postare ulteriori approfondimenti (in particolare sulla questione donazione, avevo trovato dottrina che affrontava l'argomento del titolo gratuito. In ogni caso, data la natura peculiare del diritto di abitazione, ben potrebbe essere posto in essere un negozio a titolo oneroso, ma con un corrispettivo relativamente modesto.... e questa obiezione sarebbe superata).

Livio ha scritto:No, non ho ancora provato, anche perché aspetto che l'IMU si assesti, mi sembra che con tutto il polverone che c'è, siano probabili altre modifiche.
Mi riservo di postare ulteriori approfondimenti (in particolare sulla questione donazione, avevo trovato dottrina che affrontava l'argomento del titolo gratuito. In ogni caso, data la natura peculiare del diritto di abitazione, ben potrebbe essere posto in essere un negozio a titolo oneroso, ma con un corrispettivo relativamente modesto.... e questa obiezione sarebbe superata).

ottimo, grazie, conto molto su tuoi aggiornamenti ... e anch'io cercherò di collaborare

mirko041 ha scritto:io ho questo caso di diritto di abitazione, come devo fare?
io risulto proprietario di una seconda casa gravata da diritto d'abitazione in favore di mia zia (invalida 100%), quest'ultima però non vi risiede perchè è in comunità, quindi:
1-l'imu viene pagata da mia zia in termini di prima casa secondo l'articolo
art. 3, co. 56, L. 662/1996 che dice
Viene assimilata all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta
a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili
che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a
seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non
risulti locata
2-l'imu viene pagata come seconda casa da mia zia se la comunità non ha scopo di cura e la residenza non ce l'ha più nel comune dell'immobile.
3-devo pagare io l'imu come seconda casa.
grazie

il diritto di abitazione è prevalente rispetto alla proprietà

quindi soggetto passivo IMU è tua zia (invalida 100%) che risiede in comunità

a questo punto le ipotesi sono 2 :

- ipotesi 1 : tua zia è tenuta al versamento con aliquota di base 0,76 e senza detrazioni

- ipotesi 2 a condizione che l'unità immobiliare non sia locata : il Comune può equipararla ad abitazione principale - quindi se così fosse deliberato andrebbe applicata l’aliquota per abitazione
principale e relative pertinenze e detrazione di legge - per tali immobili è comunque dovuta la quota di imposta a favore dello stato pari allo 0,38 per cento (3,8 per mille), in quanto assimilazione facoltativa stabilita dal comune, e la detrazione di € 200 opera esclusivamente sulla quota residuale a favore del Comune ottenuta per differenza tra l’aliquota per abitazione principale e pertinenze deliberata dal Comune e lo 0,38 per cento di quota statale - Quindi la quota statale dello 0,38 per cento va comunque versata con codice stato, mentre la quota comunale è versata esclusivamente se le detrazioni applicate non coprono la quota restante di imposta.

Paolo Gros ha scritto:Il detentore di diritto reale e' il titolare del diritto di abitazione che di fatto non esercita tale diritto.
Ne deriva che tale soggetto scontera' l'Imu per seconda abitazione

ma se invece fosse stato "un diritto di abitazione" acquisito dal coniuge superstite? Se il coniuge superstite si sposta dall'abitazione, cambiando residenza per esempio, perde di conseguenza il diritto di abitazione. O no?

gentili amici,

sempre a proposito di IMU:

mia madre ha acquistato nel 1993 un appartamento (cat. A3), intestandolo a me e a mia sorella, nel quale abbiamo convissuto tutt'e tre con regolare residenza fino ai nostri rispettivi matrimoni (mia sorella nel 1998 ed io nel 2000) dopodiché mia madre è rimasta in quell'appartamento da sola con regolare residenza. Alla fine del 2000, per fare le cose perbenino ed evitare di pagare l'ICI come 2a casa, abbiamo fatto un comodato gratuito a favore della mamma, regolarmente registrato presso l'Ufficio delle entrate e depositato in Comune all'allora Ufficio ICI. Purtroppo il Comune di Genova mi ha comunicato che, con la nuova legge IMU, non ne tiene conto (se non ci credete vi giro la mail) e vuole farci pagare l'IMU come 2a casa (sia ben chiaro che sia io che mia sorella con le nostre rispettive famiglie non abbiamo nessun'altra proprietà immobiliare e viviamo in affitto in altri 2 appartamenti). Ci viene negato il diritto di usufruire delle agevolazioni per la 1a casa. So che questa legge è stata fatta per evitare che un proprietario usufruisse delle agevolazioni per 2 appartamenti (perché magari il 2o è abitato da un genitore) ma non è il nostro caso. Sarebbe; secondo me, accettabile pagare l'aliquota come 1a casa e, al limite, non usufruire della detrazione dei 200 €, non avendo noi proprietarie la residenza ma così è proprio un abuso. Come posso fare valere le mie ragioni?

maria teresa terranova ha scritto:gentili amici,

sempre a proposito di IMU:

mia madre ha acquistato nel 1993 un appartamento (cat. A3), intestandolo a me e a mia sorella, nel quale abbiamo convissuto tutt'e tre con regolare residenza fino ai nostri rispettivi matrimoni (mia sorella nel 1998 ed io nel 2000) dopodiché mia madre è rimasta in quell'appartamento da sola con regolare residenza. Alla fine del 2000, per fare le cose perbenino ed evitare di pagare l'ICI come 2a casa, abbiamo fatto un comodato gratuito a favore della mamma, regolarmente registrato presso l'Ufficio delle entrate e depositato in Comune all'allora Ufficio ICI. Purtroppo il Comune di Genova mi ha comunicato che, con la nuova legge IMU, non ne tiene conto (se non ci credete vi giro la mail) e vuole farci pagare l'IMU come 2a casa (sia ben chiaro che sia io che mia sorella con le nostre rispettive famiglie non abbiamo nessun'altra proprietà immobiliare e viviamo in affitto in altri 2 appartamenti). Ci viene negato il diritto di usufruire delle agevolazioni per la 1a casa. So che questa legge è stata fatta per evitare che un proprietario usufruisse delle agevolazioni per 2 appartamenti (perché magari il 2o è abitato da un genitore) ma non è il nostro caso. Sarebbe; secondo me, accettabile pagare l'aliquota come 1a casa e, al limite, non usufruire della detrazione dei 200 €, non avendo noi proprietarie la residenza ma così è proprio un abuso. Come posso fare valere le mie ragioni?

la concessione in uso uso gratuito è stata espressamente abrogata a far data dal 1.01.2012

quindi trattandosi di appartamento intestato alle figlie con residenza madre, soggetto passivo imu sono le figlie con aliquota 7,6 senza detrazioni, in quanto proprietarie ma non residenti e dimoranti

Livio ha scritto:No, non ho ancora provato, anche perché aspetto che l'IMU si assesti, mi sembra che con tutto il polverone che c'è, siano probabili altre modifiche.
Mi riservo di postare ulteriori approfondimenti (in particolare sulla questione donazione, avevo trovato dottrina che affrontava l'argomento del titolo gratuito. In ogni caso, data la natura peculiare del diritto di abitazione, ben potrebbe essere posto in essere un negozio a titolo oneroso, ma con un corrispettivo relativamente modesto.... e questa obiezione sarebbe superata).

Livio ho letto con attenzione il tuo discorso in merito alla possibilità di un eventuale contratto con diritto di abitazione da registrare senza effettuare la trascrizione ed in seguito presentarlo al Comune salvo se ciò è possibile ( aspetto novità) . Mi chiedevo, alla luce delle osservazioni fatte, quando abbiamo presentato la successione sull'immobile ereditato da mia moglie e i sui fratelli dove abbitiamo, abbiamo fatto uso della dichiarazione come prima casa per un erede ( mia moglie ) con l'applicazione delle tasse ipotecarie e catastale al valore fisso. Se non erro la dichiarazione richiama la possibilità che in caso di non trasferimento nell'immobile l'agenzia delle entrate deve riscuotere quanto non versato;
per cui visto che vale il diritto di abitazione con contratto senza trascrizione, tale diritto presentato in successione con auto dichiarazione sulla prima casa a validità per dimostrare al comune il diritto di uso???
Spero di essere stato chiaro

Paolo Gros ha scritto:Penso che in moltissimi enti qualora il servizio tributi riceva "la costituzione del diritto di abitazione per scrittura privata registrata viene debitamente comunicata al Comune con lettera raccomandata"
il problema non si ponga in assoluto e tale dichiarazione faccia si che il soggetto sconti l'aliquota prima casa.

Ciao,
volevo sapere se avete novità in merito.

Cioè se c'è stata qualche conferma riguardo al fatto che sia sufficiente una scrittura privata per costituire un diritto di abitazione valido ai fini fiscali del calcolo e pagamento IMU.

io posso darle la mia interpretazione :

per la costituzione del diritto di abitazione di cui all’art. 1022 c.c. è necessario il requisito della forma scritta

pertanto le possibilità sono :

- consigliabile : contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata di fronte ad un notaio, registrazione e trascrizione nei registri immobiliari, con l'effetto di rendere pubblica e opponibile ai terzi l'avvenuta costituzione del diritto - per tale procedura vanno affrontate le spese notarili, imposte ipotecarie e di registro

- alternativa "non opponibile al fisco" : contratto di costituzione del diritto tra le parti, per forma scritta come scrittura privata. Registrazione per dare data certa alla scrittura con relative spese di registro, bolli, ecc.
Non potendo però trascrivere l'atto (per trascrizione occorre un atto pubblico oppure una scrittura privata autenticata), non vi sarebbe opponibilità al fisco e cioè non si può far valere contro un accertamento fiscale

lucio_imu ha scritto:io posso darle la mia interpretazione :

per la costituzione del diritto di abitazione di cui all’art. 1022 c.c. è necessario il requisito della forma scritta

pertanto le possibilità sono :

- consigliabile : contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata di fronte ad un notaio, registrazione e trascrizione nei registri immobiliari, con l'effetto di rendere pubblica e opponibile ai terzi l'avvenuta costituzione del diritto - per tale procedura vanno affrontate le spese notarili, imposte ipotecarie e di registro

- alternativa "non opponibile al fisco" : contratto di costituzione del diritto tra le parti, per forma scritta come scrittura privata. Registrazione per dare data certa alla scrittura con relative spese di registro, bolli, ecc.
Non potendo però trascrivere l'atto (per trascrizione occorre un atto pubblico oppure una scrittura privata autenticata), non vi sarebbe opponibilità al fisco e cioè non si può far valere contro un accertamento fiscale

Nessuno ha notizie più confortanti?
Io ho provato a chiamare il Comune, ma non sanno rispondermi.

Mi spiego meglio: Mio padre ha residenza e dimora abitualmente in una casa intestata a me.

Già diversi anni fa abbiamo stipulato una scrittura privata non autenticata tramite la quale io ho ceduto a lui il diritto di abitazione.

Non è sufficiente la scrittura privata per spostare l’onere dell’IMU su mio padre con agevolazione per casa principale?

In caso negativo perchè???
Il diritto di abitazione è un diritto reale e per trasferirlo, da codice civile, è necessario un atto pubblico o anche UNA SCRITTURA PRIVATA.

Quindi di fatto con la scrittura privata il diritto c'è a tutti gli effetti!!

E sul decreto legislativo DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011 , n. 23 si dice

Soggetti passivi dell'imposta municipale propria sono il
proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a
qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui
produzione o scambio e' diretta l'attivita' dell'impresa, ovvero il
titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi,
superficie sugli stessi.


Mio padre è titolare di diritto d'uso a tutti gli effetti, in quanto il diritto si trasferisce con la semplice scrittura privata.
Perchè si dice che sia necessario l'atto pubblico ai fini dell'IMU?

le motivazioni sono state ampiamente esposte ma ognuno è libero di dare la sua interpretazione e di versare l'imposta come ritiene opportuno e vedere poi se gli viene notificato un avviso di accertamento cosa opporre a questo

sarebbe talmente semplice costituire un diritto reale di godimento opponibile a terzi facendo una scrittura privata da padre e figlio senza autentica, registrazione e trascrizione ? se così fosse la farebbe il mondo intero

ritengo quindi siano chiare e logighe le motivazioni ampiamente trattate in questo post. è sempre un pensiero personale

Ho capito quindi che il problema è l'opponibilità a terzi.

Ma allora se si provasse a registrarla solo all'Agenzia delle entrate e ad inviarla al Comune per raccomandata?

saramo ha scritto:Ho capito quindi che il problema è l'opponibilità a terzi.

Ma allora se si provasse a registrarla solo all'Agenzia delle entrate e ad inviarla al Comune per raccomandata?

Cerchiamo di riassumere la questione tra leggi e leggine che si sovrappongono e non di rado entrano in conflitto con il normale buon senso.

Riferiamoci al caso più semplice: il genitore proprietario di un secondo appartamento che intende destinare al figlio/a come titolare di diritto di abitazione, previo cambio di residenza/domicilio presso il comune.

Che fare o quantomeno cosa è (o pare) necessario e sufficiente fare per potere poi dichiare come prima casa questo appartamento ai fini IMU?

1. innanzitutto la costituzione del diritto di abitazione a favore del figlio mediante scrittura privata, come prevede l'art.1350 cc.
2. poi l'autentica della firma dei contraenti in comune.
Ma qui sorge la prima difficoltà: in materia di diritti reali, alcuni sostengono che non è possibile l'autentica di firma da parte dell'impiegato comunale (beninteso delegato a questo compito da sindaco, segretario comunale ecc.).
Ma il cittadino in questo caso si chiede: perché no? Se questa autentica è possibile per diritti di pari o maggiore dignità costituzionale come per esempio il diritto di voto, perché mai non dovrebbe essere possibile una semplice autentica di due firme su una scrittura privata che stabilisce diritti/doveri tra privati cittadini?
Chi autentica -esattamente come il notaio- non diventa garante della veridicità dell'atto, bensì soltanto dell'autenticità delle firme apposte in sua presenza, fino a querela di falso.
E la veridicità sostanziale dell'atto può essere agevolmente accertata sia dall'anagrafe tributaria sia dal comune che, prima di certificare il cambio di abitazione a favore del figlio, esegue notoriamente le debite verifiche di fatto. Senza perdipiù considerare che quanto scritto in un contratto si presume per legge corrispondente alla volontà dei contraenti.

3. la registrazione del contratto all'agenzia delle entrate, per ottenere la data certa del contratto stesso. E qui sorgono altre difficoltà non facilmente superabili. All'agenzia delle entrate infatti possono registrare di tutto. Ma in materia di diritti reali si fanno incerti, perché di solito -nella stragrandissima maggioranza dei casi- i contratti in materia arrivano direttamente dai notai con atto pubblico.
Ma l'atto pubblico -che ha il solo scopo di tutelare i terzi dalla disonestà di un tizio- evidentemente non ha necessità e senso logico di esistere tra un genitore e un figlio, soprattutto se il primo non ha alcuna intenzione di vendere il suddetto appartamento.

Per concludere: se riuscite a fare quanto sopra e comunicate/dichiarate l'esistenza del diritto di abitazione al comune, il problema IMU-prima casa per il figlio dovrebbe risolversi.
Salvo che non troviate il burocrate (pagato da noi contribuenti!) che pretende l'atto pubblico e la relativa trascrizione all'agenzia del territorio, asserendo che per lui fa fede quanto risulta al catasto, in base a una leggina -se non sbaglio- del 2006.....

Ma in questi casi (infiniti) di sovrapposizioni di leggi e leggine che vanno contro il buon senso, la buona fede e l'evidenza dei fatti, imponendo costosi lacci e lacciuoli alle persone perbene, ogni cittadino dovrebbe reagire con fermezza.
mm

Per concludere sull'argomento, la scrittura privata di costituzione del diritto di abitazione con firme autenticate (un servizio comunale previsto e "dovuto" a qualunque cittadino), più la registrazione, più il cambio di residenza (certificato dal comune mediante sopralluogo della vigilanza urbana...), più la dichiarazione al comune munita della suddetta scrittura privata autenticata e registrata, sono pezzi di carta (e fatti!) più che sufficienti per pretendere l'applicazione dell'IMU come prima casa a favore (e spese) del figlio/a.

La pretesa dell'atto di costituzione del diritto di abitazione in forma di "atto pubblico" con relativa trascrizione per mezzo di notaio (e relative elevate spese) appare perciò illegittima e palesemente immotivata, visto lo scopo di legge della trascrizione.
E' una pretesa "di forma" senza alcun logico fondamento e inutilmente costosa che va giustamente contestata da chiunque osservi scrupolosamente i suoi doveri ma pretenda anche pari rispetto per i suoi diritti.