Valori aree fabbricabili e IMU

visto che l'art. 59 del dlgs 446/97 non è più richiamato dall'art. 14 del dlgs 23/2011 sarà ancora possibile stabilire dei valori medi per le aree fabbricabili?

Oppure varrà solamente l'art. 5 comma 5 del dlgs 504/92?

per gli acconti di giugno sarà corretto versare su di un valore stabilito nel 2011 con i valori tabellari?

il nostro comune ha deliberato
pero' mi e' venuto un dubbio, scusate se e' stupido....lo stato puo' non essere concorde con i valori attribuiti dal Comune?? se li ritenesse bassi, cosa succederebbe??

NOTIZIA Il Sole 24 Ore del
7/05/2012Si ritiene, invece, ancora possibile determinare periodicamente i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, per limitare il potere di accertamento del Comune, anche considerando che l'attività di accertamento della quota statale è di esclusiva competenza comunale, tenuto conto poi del generale favore legislativo verso tutti quegli strumenti che servano ad evitare il contenzioso tributario.

APPROFONDIMENTO - Si condivide l’interpretazione e pertanto il valore delle aree fabbricabili, essendo quello venale in comune commercio, come stabilito dal comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 30/12/1992 n. 504, la determinazione dei valori minimi da parte del Comune, non ha natura imperativa, ma è da ritenersi supporto utile ai fini della valutazione, non ritenendo però possibile inserire nel regolamento che non saranno effettuati accertamenti qualora il versamento dell’imposta non sia inferiore a quello deliberato dal Comune.

nelle versioni definitive degli atti imu http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=556
sono riportati i testi definitivi del regolamento e delibera valori aree

un approfondimento invece, anche su questi temi è disponibile http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=551

sono ovviamente mie considerazioni , motivate

lucio_imu ha scritto:NOTIZIA Il Sole 24 Ore del
7/05/2012Si ritiene, invece, ancora possibile determinare periodicamente i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, per limitare il potere di accertamento del Comune, anche considerando che l'attività di accertamento della quota statale è di esclusiva competenza comunale, tenuto conto poi del generale favore legislativo verso tutti quegli strumenti che servano ad evitare il contenzioso tributario.

APPROFONDIMENTO - Si condivide l’interpretazione e pertanto il valore delle aree fabbricabili, essendo quello venale in comune commercio, come stabilito dal comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 30/12/1992 n. 504, la determinazione dei valori minimi da parte del Comune, non ha natura imperativa, ma è da ritenersi supporto utile ai fini della valutazione, non ritenendo però possibile inserire nel regolamento che non saranno effettuati accertamenti qualora il versamento dell’imposta non sia inferiore a quello deliberato dal Comune.

nelle versioni definitive degli atti imu http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=556
sono riportati i testi definitivi del regolamento e delibera valori aree

un approfondimento invece, anche su questi temi è disponibile http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=551

sono ovviamente mie considerazioni , motivate

grazie!

ufftribsalemarasino ha scritto:il nostro comune ha deliberato
pero' mi e' venuto un dubbio, scusate se e' stupido....lo stato puo' non essere concorde con i valori attribuiti dal Comune?? se li ritenesse bassi, cosa succederebbe??

e qualora non fossero concordi i contribuenti e le opposizioni?

sto eseguendo un'indagine in un comune e compravendite non ne trovo ...

in un altro comune i valori sono gli stessi negli ultimi 8 anni ...

come sarà stato determinato allora il valore delle aree fabbricabili?

ed ora, in questa particolare situazione di mercato, non è facile che aumenti il contenzioso?

nella norma sta scritto: Per ’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso si applicano le disposizioni vigenti in materia di imposta municipale propria. Le attività di accertamento e riscossione dell’imposta erariale sono svolte dal comune al quale spettano le maggiori somme derivanti dallo svolgimento delle suddette attività a titolo di imposta, interessi e sanzioni.

Per la valutazione del valore venale in comune commercio feci deliberare un Metodo di calcolo ai sensi Legge 392/78 art.22 che nel tempo ha ben funzionato.
Tale norma infatti ci dice quale sia la percentuale di valore di un'area edificabile nel caso di costruzione di edilizia economico popolare con un DM che esce ad anni alterni.
Il metodo utilizzato in sede di contenzioso tributario e' sempre stato accolto e condiviso dalle commissioni anche perche' parte da una base contabile certa sviluppandosi poi con moltiplicatori di valutazione ..

Allego il foglio di calcolo

Prima di applicare i vari correttivi, che comunque risultano essere soggettivi, come si stabilisce il valore iniziale di partenza? Se questo è sbagliato per quante correzioni si applichino il risultato non sarà mai corretto

Questa è l'ultima richiesta in ordine di arrivo da parte dei contribuenti: Praticamente alcuni geometri sostengono che l'IMU per le aree fabbricabili va pagata solo per la parte che ha potenziale edificatorio, quindi, non per l'intera superficie!
Sinceramente questo problema non l'abbiamo mai considerato e anche per l'ICI il pagamento veniva effettuato sull'intera area... Chi ha ragione?

Pola ha scritto:Questa è l'ultima richiesta in ordine di arrivo da parte dei contribuenti: Praticamente alcuni geometri sostengono che l'IMU per le aree fabbricabili va pagata solo per la parte che ha potenziale edificatorio, quindi, non per l'intera superficie!
Sinceramente questo problema non l'abbiamo mai considerato e anche per l'ICI il pagamento veniva effettuato sull'intera area... Chi ha ragione?

non è ovviamente come sostengono alcuni geometri, per queste motivazioni :

L'indice di edificabilità permettere la quantificazione della superficie utile lorda "Su" edificabile su di un lotto.

come si calcola

Uf = Indice di utilizzazione fondiaria - Questo parametro esprime la massima superficie utile lorda Su, espressa in metri quadri (mq), costruibile per ogni metro quadro di superficie fondiaria Sf
esempio mq.200

Su = Superficie utile lorda - Questo parametro rappresenta la somma delle superfici edificabili intese come superfici lorde di ciascun piano dell’edificio da realizzare

Sf = Superficie fondiaria - Questo parametro si riferisce ad un’area a destinazione omogenea di zona sulla quale il P.r.g. si attua a
mezzo di intervento diretto. La Sf è l‘area del lotto
esempio MQ.500

Quindi il calcolo IMU va effettuato sulla superficie del lotto mq.500, in quanto variando tale superficie, varia di conseguenza anche la superficie utile lorda "Su" edificabile su di un lotto.

rispondo a Carlo
...Prima di applicare i vari correttivi, che comunque risultano essere soggettivi, come si stabilisce il valore iniziale di partenza?...

il valore come detto e' rilevato dal DM dell'anno riferibile al costo di costruzione attribuibile alla edilizia economico popolare in cui e' presente in percentuale il valore dell'area rispetto al costo totale .
I correttivi sono oggettivi poiche' riferiti all'area stessa anche se certamente modificabili come del resto in ogni stima o perizia che si possa effettuare comunque.

Il metodo non pretende di sfiorare l'universo della precisione ma determina dei valori massimi oltre ai quali l'ente non potra' accertare ovvero stabilisce i limiti al potere di accertamento che rende noti al contribuente ex ante al pagamento, tutto qui.

Saro' comunque felicissimo se vi sara' una proposta alternativa piu' sensata ed utile alla quale sicuramente mi riferiro'

Paolo Gros ha scritto:rispondo a Carlo
...Prima di applicare i vari correttivi, che comunque risultano essere soggettivi, come si stabilisce il valore iniziale di partenza?...

il valore come detto e' rilevato dal DM dell'anno riferibile al costo di costruzione attribuibile alla edilizia economico popolare in cui e' presente in percentuale il valore dell'area rispetto al costo totale .
I correttivi sono oggettivi poiche' riferiti all'area stessa anche se certamente modificabili come del resto in ogni stima o perizia che si possa effettuare comunque.

Il metodo non pretende di sfiorare l'universo della precisione ma determina dei valori massimi oltre ai quali l'ente non potra' accertare ovvero stabilisce i limiti al potere di accertamento che rende noti al contribuente ex ante al pagamento, tutto qui.

Saro' comunque felicissimo se vi sara' una proposta alternativa piu' sensata ed utile alla quale sicuramente mi riferiro'

Se il valore lo si rileva dal DM non ritengo si possa parlare di valore di mercato che deve essere rilevato dalle reali compravendite e da queste è possibile ricavare quanto necessario per una corretta ed equa valutazione. Gli indici mercantili (o correttivi o aggiunte o detrazioni ...) si chiamano così perchè devono fondarsi su analisi di mercato, non devono essere di natura accademica, fiscale ...
Non si tratta di avere un valore preciso ma di utilizzare un metodo condiviso, verificabile e oggettivo. In questo senso si è mossa l'ABI (con le proprie linee guida), tutte le categorie professionali che hanno sottoscritto il Codice delle Valutazioni Immobiliari e l'Agenzia del Territorio con la pubblicazione del MOSI (Manuale Operativo delle Stime Immobiliari). La strada è segnata, la metodologia esiste e si può applicare.
Che poi l'amministrazione scelga strade operative diverse è a suo rischio. Fino ad ora non ci sono stati grossi casi di contestazione ma (vista la situazione attuale di mercato, l'aumento dell'imposizione, lo stato delle casse delle amministrazioni ....) mi aspetterei una maggiore attenzione e precisione da parte delle Amministrazioni per evitare possibili contestazioni da parte del contribuente, delle opposizioni e per dimostrare una reale equità. Le possibilità ci sono, sono reali e si possono applicare.

...Se il valore lo si rileva dal DM non ritengo si possa parlare di valore di mercato che deve essere rilevato dalle reali compravendite e da queste è possibile ricavare quanto necessario per una corretta ed equa valutazione...

e' quanto un ente locale dovrebbe pagare un'area soggetta ad esproprio per la costruzione di edilizia economico popolare.
E' pensabile e peraltro favorevole al contribuente che quanto l'ente dovra' corrispondere a tal fine si ragguagli al valore del mercato dell'anno verso il minimo.
Per sola esperienza le commissioni tributarie adite hanno sempre ritenuto congruo e rispondente al mercato pro reo tale metodo che come detto e' solo e nulla piu' di un metodo senza pretesa alcuna.

Paolo Gros ha scritto:...Se il valore lo si rileva dal DM non ritengo si possa parlare di valore di mercato che deve essere rilevato dalle reali compravendite e da queste è possibile ricavare quanto necessario per una corretta ed equa valutazione...

e' quanto un ente locale dovrebbe pagare un'area soggetta ad esproprio per la costruzione di edilizia economico popolare.
E' pensabile e peraltro favorevole al contribuente che quanto l'ente dovra' corrispondere a tal fine si ragguagli al valore del mercato dell'anno verso il minimo.
Per sola esperienza le commissioni tributarie adite hanno sempre ritenuto congruo e rispondente al mercato pro reo tale metodo che come detto e' solo e nulla piu' di un metodo senza pretesa alcuna.

Come posso esser sicuro di aver elaborato un valore minimo se non ho rilevato le compravendite?
Se le ho rilevate ho la possibilità di utilizzare metodologie oggettive che garantiscono equità.

Anche le commissioni tributarie si stanno muovendo in questo senso:
sentenza 69/02/11 della Commissione Tributaria di Milano

Sicuro e' morto e la cetezza non esiste in assoluto ma detto questo ritengo tu abbaia un legittimo ragionamento da contribuente ovvero da professionista a supporto del contribuente mentre tale metodo e' studiato per dare indicazioni operative al funzionario dell'ente locale .
L'Ici poi , come l'Imu e' una autotassazione per cui il contribuente puo' liberamente stabilire quale sia il valore venale in comune commercio della propria area edificabile cosi' come il soggetto attivo di imposta puo' legittimamente contestarlo in base agli strumenti di cui e' in possesso salvo delegare a giudice terzo l'eventuale contenzioso poiche' tanto e' nell'ordine delle cose.

Paolo Gros ha scritto:Sicuro e' morto e la cetezza non esiste in assoluto ma detto questo ritengo tu abbaia un legittimo ragionamento da contribuente ovvero da professionista a supporto del contribuente mentre tale metodo e' studiato per dare indicazioni operative al funzionario dell'ente locale .
L'Ici poi , come l'Imu e' una autotassazione per cui il contribuente puo' liberamente stabilire quale sia il valore venale in comune commercio della propria area edificabile cosi' come il soggetto attivo di imposta puo' legittimamente contestarlo in base agli strumenti di cui e' in possesso salvo delegare a giudice terzo l'eventuale contenzioso poiche' tanto e' nell'ordine delle cose.

Visto che ci sono gli strumenti per evitare o risolvere velocemente il contenzioso, perchè non imparare ad utilizzarli sa subito?
Come contribuente, come professionista e come amministratore?

grazie grazie faro' tesoro del consiglio ancorche' io non sia contribuente, professionista e amministratore , ma un semplice funzionario.

Paolo Gros ha scritto:grazie grazie faro' tesoro del consiglio ancorche' io non sia contribuente, professionista e amministratore , ma un semplice funzionario.

sono consigli che servono a chiunque operi nel mercato immobiliare e che su un determinato immobile debba effettuare una qualsiasi scelta / decisione

sto raccogliendo le delibere dei valori delle aree edificabili dei comuni della mia zona e, dopo una settimana, solo uno mi ha fornito il valore (costante negli ultimi 10 anni!!!). Ricontattati telefonicamente mi hanno risposto che le delibere, vista l'attuale confusione nell'applicazione delle nuove regole (niente di strano, siamo in Italia) tutte le delibere sono considerate illegittime visto che lo stato prevede che la base imponibile sia il reale valore di mercato dell'area e che non vanno più bene i valori come fino ad ora calcolati ai fini ICI. Già alcuni comuni si sono visti "respingere" dallo stato le delibere dei valori perchè, visto che allo stato spetta una quota, questo richiede proprio il valore di mercato come fondamento impositivo. Ovvia la soluzione all'italiana: finchè non ci sono strumenti più chiari l'IMU verrà calcolata, per l'acconto, sui valori come da precedenti delibere ICI e poi ... prima di dicembre si vedrà.
Gli strumenti per determinare in maniera oggettiva e verificabile il valore delle aree fabbricabili (e adempiere quindi in pieno a quanto previsto dalla normativa) ci sono e ... pure a condizioni economiche vantaggiose.

Buongiorno
nel mio comune esiste il valore venale, peraltro la delibera IMU prevede che venga applicato quel costo. Piuttosto mi trovo ad affrontare una situazione abbastanza particolare ma che credo possa essere comune a molti di voi. Sono proprietario di 4 particelle di terreno, classificate come aree fabbricabili ma che singolarmente non lo sono, solo se le unissi potrebbero divenirlo, vale a dire che NON posso costruire 4 distinti immobili sulle 4 distinte particelle (di piccole dimensioni) ma se unissi le 4 particelle in una sola particella, la stessa diverrebbe edificabile. Devo pagare l'IMU come aree fabbricabili/edificabili secondo voi oppure no?
Grazie

non ha rilevanza la suddivisione "del comparto" e/o "lotto" edificabile in + particelle, anche perchè principio fondamentale di un piano regolatore è determinare le zone edificabili "zone omogenee" senza tener conto dei confini catastali.

questo perchè le perimetrazioni devono prescindere dalla proprietà

imu senz'altro dovuta

è naturale che esistano i valori venali ma vanno rilevati , non solo deliberati

Carlo Garbuio ha scritto:è naturale che esistano i valori venali ma vanno rilevati , non solo deliberati

mi intrometto col mio caso
Premetto che:

1. mia madre è proprietaria di un’area edificabile , la cui superficie è di circa 790 mq,

2. quest'area si trova nella zona territoriale omogenea “B1”, come risulta dal P.R.G. vigente;

3. le NTE previste per la zona B1,all’ art. 4.2.1 lettera B), indicano un indice di fabbricabilità fondiaria pari a 5 mc/mq, altezza massima 10 m e superficie coperta 100%;

4. il medesimo articolo regola tra l’altro il rispetto della distanza minima dal confine, indicandone il valore minimo di 6 m, consentendo invece l’edificazione sul confine solo per una lunghezza non superiore agli edifici preesistenti;

5. dal prospetto fornito dagli uffici comunali riguardante il calcolo dell’IMU sulle aree edificabili, risulta un importo da corrispondere pari a 600 €, somma derivata considerando il valore del bene pari a 79.000 € (790 mq * 100 €), calcolato tenendo conto, presumibilmente, della tabella predisposta dall’U.T.C. (su indicazione dell’Agenzia del Territorio), che è parte integrante della delibera di G.C.

6. Nella tabella di questa delibera sono elencate le varie zone territoriali omogenee, ma non risulta tra queste la zona B1.



Alla luce di tutto ciò:

Dal calcolo effettuato per determinare la potenzialità edificatoria del lotto, emerge che la volumetria massima consentita, secondo l’indice delle norme, è di circa 3.950 mc (5 mc/mq*790 mq).

Va però fatta una considerazione che è di fondamentale importanza:

si tratta del rispetto delle distanze dai confini.

Infatti se si tiene conto di ciò (6 m dal confine e costruzione sul confine secondo quanto stabilito dall’ art. 4.2.1) si vede chiaramente quale parte del lotto in questione può essere effettivamente edificata (in rosso nell’ortofoto allegato).

Si tratta di una sagoma dalla forma strana e sconveniente per poter costituire una residenza funzionale e comoda.

Tuttavia ciò che colpisce maggiormente è il fatto che la volumetria effettivamente realizzabile sia di gran lunga inferiore rispetto a quella potenziale, circa la metà!

Infatti si parla di circa 1.875 mc [moltiplicando la superficie della sagoma disegnata nel rispetto delle distanze (187,50 mq circa) per l’altezza massima consentita (10 m)].

In alcuni tratti la larghezza della costruzione effettivamente realizzabile è appena di 3 m, infatti dalla larghezza totale del lotto, 15 m circa, vanno tolti 6 m sia dal confine sud che dal quello a nord.

Ritengo che mia madre sia stata doppiamente penalizzata da questa situazione:

- Per la ridotta potenzialità edificatoria del proprio lotto (vabbè pazienza !!! );

- Per il pagamento dell’IMU, calcolata secondo una valutazione sovrastimata, ben lontana dalla realtà, senza una base normativa certa, visto che nella tabella della delibera di giunta la zona B1 si ricorda non essere menzionata (vale il valore previsto in una eventuale delibera precedente?).



Ho cercato un po in rete delle sentenze a riguardo, ce ne sono varie, il concetto è che la tassa si deve pagare per il semplice fatto che l'area è edificabile, ok! Fin qui ci siamo, quindi certi che si deve pagare la tassa, ritengo però iniqua la somma calcolata. Ripeto, visto che la volumetria realmente fattibile si è dimezzata, andrebbe rivisto secondo me anche il valore dell'area in base al quale calcolare l'importo imu.

In sintesi ho intenzione di fare una stima di parte e in base a questa calcolare l'imu, sicuramente inferiore di quello che dicono loro. chiedo se questa sia la strada giusta da percorre? o mi devo rassegnare e pagare quanto richiesto?



Il sindaco ovviamente ne carne ne pesce, dice “si è strano che succede questo”, utc pure, ma sembra che senza la volontà politica nell'affrontare la cosa nulla si muove. addirittura secondo il sindaco, si può intervenire solo in base al gettito imu. Secondo me però il gettito imu influisce solo sulle aliquote da applicare e non sulla base imponibile, ossia sul valore dell'area.

Spero di essere stato chiaro, e sopratttutto spero che possiate darmi un aiuto.

nel caso il valore venale stabilito dall'ente e' limite all'accertamento ed il contribuente puo' determinare autonomamente il valore e su di esso pagare.
In sede di contenzioso ovviamente occorre avere motivazioni a supporto

E' corretto prevedere nel Regolamento IMU che la Giunta delibererà periodicamente dei valori venali in comune commercio (al fine di ridurre il contenzioso), che a fronte di tali valori in comune potrà accertare solamente in presenza di versamenti per valori inferiori (creando così un limite di accertamento)e che in caso di versamenti superiori non sarà ammesso il rimborso (in quanto in realtà è come se fossero dei valori minimi)? In riferimento a quest'ultima opzione è necessario indicare nel regolamento che i valori sono da considerarsi minimi?