demolizione e ricostruzione - imu

Accade a volte che un edificio venga totalmente demolito e ricostruito anche molto molto più grande, ma che per la sua ultimazione passino molti anni ( anche 10 e + ). L'imu sul fabbricato demnolito ovviamente viene sospesa. Non sarebbe giusto ed equo che, nel frattempo, l'imu venisse applicata sul valore dell'area edificabile ( che è notevole ) fino a quando non sarà applicabile sul nuovo fabbricato? D'altronde che differenza ci sarebbe con una qualsiasi area edificabile mai edificata ? Grazie

La legge non disciplina espressamente questa fattispecie, ma gli immobili crollati e i ruderi, accatastati nella categoria F3 (fabbricati "collabenti"), che ha rendita catastale pari a zero, sono di fatto esenti dall’Imu, salvo che non insistano su un’area fabbricabile, nel quale caso si dichiara il valore dell’area
Vi è innanzitutto una errata indicazione della categoria catastale delle unità collabenti, non F3 ma F2, ma questo ovviamente non incide nel merito. Si ritiene invece che le unità immobiliari accatastate in cat. F/2 siano comunque soggette al pagamento dell’imposta esprimono potenziale edificatorio che in assenza del fabbricato (in zona agricola) non ci sarebbe. Quindi ritengo che per stabilire il valore venale in comune commercio da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’IMU per gli immobili che esprimono potenziale edificatorio, ci si avvale anche del principio di ragguaglio con “l’area fabbricabile” da intendersi quale valore base di ricostruzione dell’immobile. Pertanto tutti i potenziali edificatori, ancorché residuali, sono soggetti alla prevista tassazione; in alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale.
Fonte: Lucio Guerra

- INTERVENTI EDILIZI
Nel caso di interventi edilizi di cui all’art. 31 della L. 457/78, lett.c-d-e (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica), l’IMU dovrà essere pagata anziché sulla rendita catastale, sul valore “commerciale” dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è comunque utilizzato.

qualora l'immobile sia totalmente in ristrutturazione e lo stesso è ubicato in zona prg edificabile, il calcolo dovrà essere fatto per tutta la superficie del lotto

esempio 1 :

lotto mq 1000
valore area € 50 al mq.

qualora l'immobile sia parzialmente in ristrutturazione e lo stesso è ubicato in zona prg edificabile, il calcolo va effettuato rapportando la superficie dell'unità immobiliare in corso di costruzione alla parte già edificata con rendita catastale attribuita ed applicare la percentuale alla superficie del lotto edificabile :

esempio 2 :
lotto mq 1000
valore area € 50 al mq.

1) Piano S - C/2 finito con rendita catastale: mq. 100
2) Piano T - A/3 finito con rendita catastale: mq. 100
3) Piano 1 - in corso di costruzione: mq 100

quindi l'incidenza della parte in corso di costruzione è pari ad 1/3

1/3 x mq.1000 x € 50 al mq. = € 16.666 x aliquota 7,6 = € 126,66

- esempio 3 :

se l'immobile si trova in zona agricola e rurale, area complessiva lorda occupata dall'unità immobiliare in corso di costruzione per valore delibera area F/2 - F/3 - F/4 stabiliti con delibera comunale (è possibile scaricare fac-simili delibera da http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=556)

si evidenzia cmq che il valore delle aree fabbricabili (valore in questo caso di ragguaglio)è quello venale in comune commercio, come stabilito dal comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 30/12/1992 n. 504 e la determinazione dei valori da parte del Comune, è da ritenersi supporto tecnico utile ai fini degli adempimenti dell’ufficio.