LOCAZIONE DI IMMOBILE PER USI DIVERSI DAlLLA CATEGORIA CATASTALE

Salve, sono nuovo dell'ufficio tributi, vi espongo il mio quesito: molti contribuenti, in occasione della dichiarazione ai fini TARSU mi allegano, giustamente, il contratto di locazione dell'immobile, debitamente registrato. Dalla lettura di questi contratti è emerso che vengono locati come uffici unità immobiliari accatastati come abitazioni, oppure dei C2 locati per attività ricreative e di circolo sociale.
Se ai fini TARSU applico la tariffa relativa alla reale destinazione dell'immobile, ai fini IMU/ICI non vi è comunque un'evasione ai fini tributari?? la rendita di un A/10 è diversa da quella di un A/2.
Come devo comportarmi?? Devo richiedere al proprietario una variazione catastale dell'immobile, effettuare una segnalazione qualificata all'agenzia del territorio????

Sono curioso anch'io della risposta che potranno darti... è una situazione molto frequente anche qui da me... negozi in C2 anziché C1 o uffici che catastalmente sono C2, C1 o abitazioni normali...

Secondo me bisognerebbe che il proprietario facesse la modifica a catasto ma... vediamo che ci dicono... sono proprio curioso

I proprietari di immobili per i quali i dati catastali non sono aggiornati, non potranno né vendere né affittare.

Di fronte ad un notaio gli atti di vendita saranno annullati e anche affittare diventa impossibile.

Essere in possesso di un immobile che non è catastalmente in regola, vuol dire, infatti, possedere un bene che non potrà mai più essere messo sul mercato, a meno di non mettersi in regola.

- dal 1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2010 stabilisce che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. In più il notaio dovrà controllare che gli interstatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari.

- è tenuto all'aggiornamento chi ha fatto delle variazioni che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. Naturalmente deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta. Gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni e ristrutturazioni

- per le modifiche di modesta entità che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali non è necessaria la variazione

Si evidenzia infine che deve esserci "continuità" tra quanto autorizzato in Comune e l'accatastamento effettuato, sia come destinazione dell'immobile che come suddivisione dei locali

Pertanto qualora gli interventi siano stati effettuati senza titolo abilitatito comunale, ma in conformità agli strumenti urbanistici, sarà possibile mettersi in regola, attraverso il procedimento del permesso in sanatoria

Se invece l'intervento non è sanabile si tratta di abuso edilizio

Ok Lucio,
Però praticamente come posso comportarmi quando mi trovo di fronte a magazzini che sono negozi o uffici oppure di fronte a abitazioni che sono uffici?

Il contratto sarà anche nullo ma chi lo contesta?

Io, e credo anche il collega, vorrei sapere se devo semplicemente invitare il proprietario a correggere la situazione o se devo fare qualcosa di più magari attraverso l'agenzia del territorio.

Comunque ancora grazie...

la situazione daniele, in parole povere, secondo me è questa :

deve esserci "continuità" tra quanto autorizzato in Comune e l'accatastamento effettuato, sia come destinazione dell'immobile che come suddivisione dei locali

pertanto qualora gli interventi siano stati effettuati senza titolo abilitatito comunale, ma in conformità agli strumenti urbanistici, sarà possibile mettersi in regola, attraverso il procedimento del permesso in sanatoria

se invece l'intervento non è sanabile si tratta di abuso edilizio

va quindi segnalata la "non corrispondenza" all'ufficio tecnico comunale che potrà verificare se si tratta di abuso edilizio o solamente di mancata regolarizzazione catastale

ipotesi definitive :

- intervento sanabile (pratica edilizia in sanatoria)
- intervento non sanabile (ripristino delle condizioni precedentemente autorizzate)
- mancata regolarizzazione catastale (provvedere alla variazione catastale sulla base del progetto autorizzato)

Perfetto Lucio... quindi in quelle situazioni che dicevo prima dovrei segnarmele e trasmettere la "patata bollente" all'Ufficio Tecnico.

Grazie Lucio...

e saranno anche molto contenti della segnalazione