anomalie bilancio di previsione

Spett.le Dott. Gros,
l'altro giorno abbiamo approvato il bilancio di previsione e ho riscontrato anomalie:

1)il comune ha un patrimonio immobilare di 26 immobili (di cui 6 sono "congelati" per un contenzioso): gli immobili negli anni passsati sono stati oggetto di varie ristrutturazioni con dei mutui a carico del comune e nel 2005 l'ente è stato vincitore del "contratto di quartiere II" (dalla scheda del contratto di quartiere si legge:"....nome comune: il Contratto di quartiere mira ad un recupero complessivo dell’intero territorio comunale (peraltro di limitata estensione) attraverso, soprattuttto, la ristrutturazione del patrimonio ERP di proprietà comunale..."). Tutti i contratti di locazione sia per uso abitativo che commerciale sono scaduti: alcuni contratti ad uso abitativo sono scaduti nel lontano 1997 e si sono rinnovati automaticamente come previsto per legge, i canoni sono stati rinnovati anno per anno solo in base all'indice istat. Anche i locali in locazione per uso commerciale hanno il contratto scaduto e un canone irrisorio rispetto ai valori di mercato (parlo della costiera amalfitana, quindi una zona che ha canoni abbastanza elevati). Mi chiedo è possibile avere i contratti di locazioni che non sono mai stati rinnovati dal lontano 1997? E' possibile che ci sia qualche responsabilità contabile su questo?

2)Ho chiesto al responsabile finanziario se il patrimonio dei 26 immobili rientrano nella normativa delle ERP ovvero le case popolari o meno, ma non mi ha saputo dare una risposta. Il fatto che gli immobili del comune siano stati oggetto di ristrutturazioni con dei mutui a carico del comune e rientrano nel bando del "Contratto di quartiere II" (importo dei lavori superiore al milione di euro e la ERP era una condizione necessaria) implica che i suddetti immobili rientrano nella normativa ERP?

3) 6 alloggi (cosiddette case-parcheggio) del comune hanno il canone "congelato" in un conto corrente apposito in quanto vi è un contenzioso tra il comune e un ente morale. Questo è accaduto perchè quando fu fatto l'esproprio, il comune non ha quantificato l'indennizzo di esprorio e quindi l'ente morale non hai ricevuto l'indennità. Il comune ha costruito, sul terreno espropriato, i 6 appartamenti con un mutuo da 400000 milioni di lire, però il CDA attuale dell'ente morale si è accorto del mancato indennizzo ed ecco il motivo del contenzioso. Il comune nonostante ciò nello stato patrimoniale contabilizza anche i 6 immobili. E' una prassi giusta?

4) il comune non ha un inventario dei beni mobili e immobili. L'inventario se non sbaglio dovrebbe essere obbligatorio?

5) più volte ho chiesto ad uno dei responsabili del servizio di poter visionare il registro delle determine e ho potuto riscontrare più volte che alcune caselle o vengono lasciate vuote (ho avuto l'accortezza di far barrare le righe lasciate vuote sul registro delle determine) o vengono impegnate non a penna, ma a matita e le determine non sono nemmeno stilate, tale da non poter essere visionate, nonstante però i lavori (inerenti le determine impegnate a matita e non ancora stilate) sia già in corso di esecuzione. Ho chiesto almeno quale sia l'importo dei lavori in corso, ma nemmeno questo sono riuscito a sapere. E' questa una prassi giusta?

Grazie e distinti saluti.

Provo a rispondere per punti in riferimento al quesito :
1)Intanto per edilizia residenziale pubblica si intende quella realizzata, direttamente o
indirettamente, dallo Stato, per la creazione, a costi ridotti, di abitazioni da
assegnare, a condizioni economiche particolarmente favorevoli, a cittadini con
redditi bassi o che si trovino in condizioni economiche disagiate.
L’edilizia residenziale pubblica è stata sostenuta con numerose leggi che si sono
susseguite nel tempo, a partire dal primo dopoguerra, con il Testo Unico sull'Edilizia
Popolare ed Economica del 1938 (R.D. 28 aprile 1938, n.1165), in base al quale sono
nati gli Istituti Autonomi Case Popolari (I.A.C.P.).
Con la legge 865/71 poi l’edilizia residenziale pubblica è stata regolamentata in
maniera unitaria e sono stati riorganizzati gli organi e gli enti ad essa preposti. In
particolare gli I.A.C.P.( ora ATC) sono divenuti gli unici soggetti incaricati dell'esecuzione degli interventi di edilizia residenziale pubblica.
L’edilizia residenziale pubblica viene suddivisa solitamente in tre settori:
edilizia sovvenzionata, edilizia convenzionata, edilizia agevolata.
Ogni settore ha determinate caratteristiche. Tuttavia è possibile che ad un
determinato intervento di edilizia sovvenzionata o di edilizia agevolata possano
applicarsi anche le regole della edilizia convenzionata. Quindi a volte le fattispecie
si confondono tra loro.
Per “edilizia sovvenzionata” si intende quella diretta a creare abitazioni destinate ai
cittadini che si trovino in condizioni economiche disagiate (le cosiddette “case
popolari”), quando è realizzata da Enti pubblici (lo Stato, le Regioni e gli altri Enti
locali).
Solitamente l’attuazione è demandata direttamente ai Comuni (o alle aziende
territoriali per l'edilizia residenziale, ex I.A.C.P.), che individuano le aree idonee alla
costruzione, aree che vengono acquisite da parte del Comune mediante una
procedura di esproprio.
Sono state nel tempo promulgate in materia numerose leggi (ad esempio la legge 22
ottobre 1971, n. 865, la legge 8 agosto 1977, n. 513, ed, infine, la legge 24 dicembre
1993, n. 560), per cui la relativa disciplina è piuttosto complessa.
Solitamente, a fronte del vantaggio economico dato dai prezzi agevolati, per evitare
comportamenti speculativi e garantire che l’alloggio venga effettivamente usufruito
da persone bisognose e meritevoli di assistenza, vengono previsti dal legislatore
divieti temporanei di vendita degli alloggi da parte dei primi assegnatari. In caso di
inosservanza di questo divieto è prevista la nullità dell’atto di vendita.
L’art. 28 della legge n. 513 del 1977, ad esempio, prevede che: “Per un periodo di
tempo di dieci anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a
quando non ne sia stato pagato l'intero prezzo, l'alloggio acquistato non può essere
alienato a nessun titolo né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento”.
Il periodo di vincolo decennale decorre dalla data di stipulazione del contratto, o
dal momento dell’integrale pagamento del prezzo.
Per evitare comportamenti speculativi e garantire che l’alloggio venga effettivamente usufruito da persone bisognose e meritevoli di assistenza.
Nel caso specifico occorre verificare ab origine i contratti di locazione ed il perdurare delle condizioni suddette provvedendo all'aggiornamento dei canoni ai valori locativi della ERP.
Credo infine da come esponi ( immobili commerciali ) che il concetto di ERP nel caso non sia applicabile e rimane chiaramente il dubbio sul loro utilizzo a canoni non rispondenti al mercato.
Qualora quindi non ricorrano i casi di utilizzo ERP ( occorre visionare la documentazione sulla costruzione e sul ricorso al credito avvenuto ) e' fuor di dubbio che il mancato aggiornamento dei canoni nei termini decadenziali costituisca danno erariale .

2)Da come esponi tali immobili e' possibile che siano stati edificati e pensati ai fini di una ERP ma perche' tale ne sia l'utilizzo deve chiaramente comparire nel contratto di locazione .
"non mi ha saputo dare una risposta" non e' nemmeno pensabile , credo non abbiano voluto dare una risposta , che e' cossa diversa.

3)Il comune e' esposto a grosse responsabilita' ancorche' non si renda applicabile l'art
456 comma 1 del DPR 327/2001 :
Se l’opera pubblica o di pubblica utilità non è stata realizzata o cominciata entro il termine di dieci anni, decorrente dalla data in cui è stato eseguito il decreto di esproprio, ovvero se risulta anche in epoca anteriore l’impossibilità della sua esecuzione, l’espropriato può chiedere che sia accertata la decadenza della dichiarazione di pubblica utilità e che siano disposti la restituzione del bene espropriato e il pagamento di una somma a titolo di indennità.

4) come puo' contabilizzare i 6 alloggi sub iudice se l'ente non ha un inventario? Come ha portuto inserire a patrimonio il valore iniziale e le ristrutturazioni ? Ma in ultimo come e' possibile rendere un conto del patrimonio in assenza di inventario obbligatorio?
I firmatari del bilancio e del rendiconto con la loro sottoscrizione attestano che tali documenti sono veritieri...e qui mi fermo.

5)a parte che nell'era del digitale l'uso della matita e della carta copiativa stride , una gestione di tal fatta non e' nemmeno pensabile .
"determine non sono nemmeno stilate, tale da non poter essere visionate, nonstante però i lavori (inerenti le determine impegnate a matita e non ancora stilate) sia già in corso di esecuzione" vi e' poco da dire , sono debiti fuori bilancio poiche' vengono violate le norme giuscontabili elementari.( cosa pubblicano di grazia nell'albo on line ?)

Rimane da chiarire a quale titolo tu richieda tutto questo ovvero come revisore o come consigliere.
Nei due casi e' diritto dovere avere risposte e spiegazioni certe ai fini della trasparenza della cosa pubblica..

consiglierei di iniziare a raccordarsi con la regione e con gli iacp (in lombardia si chiamano aler)per verificare l'effettiva situazione (e relativa titolarità e vincoli)degli immobili presunti erp.

Spett.le
Dott. Gros,
Ho fatto un controllo e 6 di questi immobili (facente parti dello stesso edificio residenziale) sono stati recuperati con la legge 457 del 78 (programma di edilizia sovvenzionata recupero patrimonio edilizio affidato al Comune D.m. n.61 del 26/04/1991: ho trovato i Q.T.E. relativi al programma). La cosa strana è che dei sei contratti di locazione solo 4 contratti (naturalmente scaduti) riportano che sono "contratto di locazione di casa economica popolare" mentre altri 2 contratti (che sono scaduti oramai da quasi 15 anni, quando sono stati ultimati i lavori di recupero, questi due contratti, già scaduti, non sono mai stati rinnovati) non fa riferimento a nessun contratto di locazione di casa economica popolare, ma cita solo in un punto del contratto (scrittura privata) che il canone di locazione è determinato in base agli art. 13-14-16-20-21-24 della legge 392/78.
Mi chiedo se quanto i contratti scadono si debba in primis rifare un bando per vedere chi ha i requisiti per poter usufruire dell'alloggio e naturalmente aggiornare il canone (quale legge?) fermo da 15 anni (eccetto l'aggiornamento istat che è effettuato ogni anno?
Ora che tutti gli immobili del comune, ad uso abitativo, rientrano nel "bando dei Contratti di quartiere II" Edilizia residenziale pubblica sovvenzionata (bando di concorso attuato dal ministero delle infrastrutture), sono tutti automaticamente case popolari? Credo di si.
E poi sorge un dubbio: è possibile vendere questi immobili al conduttore attuale ( in base al diritto di prelazione) nonstante questi, a distanza di anni da quando è scaduto il contratto (15), possa non avere più i requisiti per usufruire dell'alloggio? Considerato che il comune ha già ricevuto delle richieste di usufruire degli immobili iacp da parte di altri cittadini in condizioni economiche precarie?

Grazie e distinti saluti.

Chiarisco un sintesi i tipi di interventi di edilizia residenzaile pubblica ( il primo punto , sovvenzionata e' quello di interesse)

Per edilizia sovvenzionata si intendono gli interventi diretti alla costruzione, all'acquisto o al recupero di abitazioni da destinare alla locazione a favore della generalita' dei cittadini. Gli interventi di edilizia sovvenzionata sono attuati dalle Aziende territoriali per l'edilizia residenziale (ATER). Il patrimonio immobiliare dell'edilizia sovvenzionata e' gestito dalle ATER, ai sensi delle varie leggi di ciascuna regione.
Tale tipo di edilizia quindi essendo rivolta alla pluralita' dei cittadini non necessita di particolari requisiti da parte dei cittadini stessi.
Gli edifici costruiti con edililizia sovvenzionata non sono alienabili .

Per edilizia convenzionata si intendono gli interventi diretti alla costruzione, all'acquisto o al recupero di abitazioni da destinare alla vendita, assegnazione o locazione a favore della generalita' dei cittadini, posti in essere con benefici o agevolazioni previsti da leggi statali o regionali o da disposizioni dell'Unione europea o di altri organismi internazionali, nonche' di enti pubblici, e per i quali apposite convenzioni con i Comuni determinano il prezzo di cessione o assegnazione e i canoni di locazione. Gli interventi di edilizia convenzionata sono attuati dalle ATER, dalle cooperative edilizie e loro consorzi e dalle imprese

Per edilizia agevolata si intendono gli interventi diretti alla costruzione, all'acquisto o al recupero di abitazioni da destinare alla generalita' dei cittadini, posti in essere con i benefici e le agevolazioni previsti da leggi statali o regionali o da disposizioni dell'Unione europea o di altri organismi internazionali, nonche' di enti pubblici, non regolati da convenzione. Gli interventi di edilizia agevolata sono attuati dai privati.

in merito al punto 3:

"....3)Il comune e' esposto a grosse responsabilita' ancorche' non si renda applicabile l'art
456 comma 1 del DPR 327/2001 :
Se l’opera pubblica o di pubblica utilità non è stata realizzata o cominciata entro il termine di dieci anni, decorrente dalla data in cui è stato eseguito il decreto di esproprio, ovvero se risulta anche in epoca anteriore l’impossibilità della sua esecuzione, l’espropriato può chiedere che sia accertata la decadenza della dichiarazione di pubblica utilità e che siano disposti la restituzione del bene espropriato e il pagamento di una somma a titolo di indennità...."

Il comune ha gia costruito l'intero edificio comprendenti le 6 case popolari ormai da tantissimi anni, ma il problema e che non ha mai indennizzato l'ente morale per il terreno su cui ha costruito il comune. Ecco il motivo della causa...