IMU: diversi identificativi catastali in medesima casa

Una casa abitazione principale, formata da due identificativi catastali (foglio e particella uguale ma diversi sub) , è intestato un i.d. ad all' usufruttuario (mamma) e una figlia (nuda proprietà) l'altro id allo stesso usufruttuario e al secondo figlio (nuda proprietà).

Preciso che la casa non ha subito modifiche urbanistiche (non ci sono divisori e/o porte) ma solo catastali (la signora voleva garantirsi che al suo decesso i figli potessero sapere ciò che "aspettava" ad entrambi.

Si chiede se, ai fini Imu, l'usufruttuario può godere dell' aliquota come abitazione principale per entrami gli identificativi catastali e la normativa a sostegno della risposta.

sono di fatto 2 distinte unità immobiliari e pertanto solamente 1 potrà essere abitazione principale, fino a quando non saranno urbanisticamente e catastalmente "fuse" in unica unità immobiliare

l'unica eccezione potrebbe riguardare le :

UNITA’ IMMOBILIARI UNITE DI FATTO

Si ritiene che il riferimento della circolare MEF n. 3/DF del 18.05.2012 "Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario" possa essere considerato non alle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" ma ad unità immobiliari utilizzate come unico fabbricato di residenza ma di fatto accatastate in 2 unità immobiliari, ma che potrebbero essere oggetto di "fusione" catastale in quanto aventi quote di proprietà e diritti reali omogenei, e pertanto senza il preventivo ricorso ad un atto di cessione di diritti o di godimento

Nelle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" gravano diritti reali non omogenei (le quote di proprietà non sono coincidenti). In questo caso nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso ( cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Pertanto si ritiene :

- chi si trova nella possibilità di accatastare come unica unità immobiliare in quanto quote omogenee, e non provvede a farlo, è tenuto a versare per 2 unità immobiliari

- chi non si trova nella possibilità di "fondere" per quote non omogenee, trattandosi di atto di aggiornamento catastale non ammesso, può versare come unità unite di fatto

La norma dispone “le unità immobiliari iscritte o iscrivibili come unica unità immobiliare”, e nel caso di quote non omogenee le unità immobiliari non sono iscrivibili come unica unità immobiliare.

Perchè si possa applicare tale interpretazione gli immobili debbono riportare chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali"

Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.

Questo è, secondo la mia opinione, l'unico caso, da ritenersi "eccezionale" in cui possono essere "accettate" come unica unità immobiliare unità immobiliari accatastate separatamente.

La motivazione è quella già riportata :

- possono essere considerate "unite di fatto" nella esclusiva situazione in cui, per quote di proprietà non omogenee, i proprietari sono di fatto nella impossibilità di "fondere" 2 unità immobiliari diverse, salvo provvedere preventivamente ed obbligatoriamente a spese notarili aggiuntive alla pratica catastale ed all'imu