LOCAZIONE DI IMMOBILE

QUESTO COMUNE E' SOCIO UNICO DI UNA SRL CHE GESTISCE UNA CASA DI RIPOSO E IL SERVIZIO DI FARMACIA E DI PARAFARMACIA. L'IMMOBILE SEDE DEL SERVIZIO DI CASA DI RIPOSO E' DI PROPRIETA' COMUNALE (PATRIMONIO DISPONIBILE). TALE IMMOBILE FINO AL 31/12/2010 E' CONCESSO IN COMODATO D'USO GRATUITO. E' INTENZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE STIPULARE CON LA SOCIETA' UN CONTRATTO DI LOCAZIONE. SI CHIEDE QUANTO SEGUE:
- A CHI SPETTA DELIBERARE IN MERITO? CONSIGLIO O GIUNTA COMUNALE?
- E' NECESSARIO INSERIRE TALE MODALITA' DI UTILIZZO NEL PIANO DELLE ALIENAZIONI E VALORIZZAZIONI IMMOBILIARI EX ART. 58 DEL D.L. 112/2008 CONVERTITO NELLA LEGGE 133/2008?
- COME CALCOLARE IL CANONE DI AFFITTO ANNUALE?
- I CANONI DI LOCAZIONE SONO SOGGETTI AD IVA ED A IMPOSTA DI REGISTRO? CON QUALI ALIQUOTE?
RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE PER LA DISPONIBILITA' SEMPRE DIMOSTRATA.

Il Comune in una Srl uninominale in cui e' socio unico , in via principale, non puo' concedere in comodato , che per sua natura e' sempre gratuito, alla Srl stessa poiche' viola le norme di normale concorrenza essendo le attivita' esercitate di natura sicuramente commerciale.( motivazioni in corsivo nel post )
Cio' detto , stante la particolare natura sia dell'attivita' esercitata che del soggetto che la esercita ( Srl uninominale con socio unico comune) non procederei ad una locazione ma ad una concessione .
La concessione in luogo della locazione potra' cosi' avvalersi da un lato (Srl) della esenzione Irpeg e dall'altra ( comune) dall'esclusione dal campo di applicazione Iva.
Il comma 5 del Dpr n. 633/72 infatti individua espressamente alcune attività che, "in ogni caso", sono da considerarsi commerciali e quindi da assoggettare a imposta, sebbene svolte da enti pubblici.
Fra queste, l'erogazione di acqua, gas, energia elettrica, servizi di fognatura e depurazione
Al di fuori di queste ultime fattispecie, specificatamente individuate il quadro normativo, non risulta sempre esaustivo, con la difficoltà di stabilire l'imponibilità o meno di un'operazione, atteso che il criterio discriminante è basato sulla valutazione della tipologia della stessa, in relazione alla natura giuridica del soggetto operante.
In tal senso, è particolarmente utile rilevare come l'articolo 4 della VI direttiva Cee specifichi che gli enti locali "non sono considerati soggetti passivi per le attività od operazioni che esercitano in quanto pubbliche autorità ( e la concessione e' atto di pubblica autorita' mentre non lo e' la locazione in cui comune e soggetto che assume in locazione sono su un piano contrattuale paritario ) , anche quando, in relazione a tali attività od operazioni, percepiscono diritti, canoni , contributi o retribuzioni".Viene, quindi, meglio definita la mancanza del requisito soggettivo necessario ai fini Iva, allorché l'ente locale operi in base al proprio potere di natura pubblica. Lo stesso articolo 4 della VI direttiva sostiene, però, il suddetto principio a condizione che le attività poste in essere dal soggetto pubblico non determinino una "distorsione" della concorrenza di una certa importanza.( occorre verificare se sul territorio ci sono altre case di riposo ovvero farmacie e parafarmacie)
L'Amministrazione finanziaria aveva ritenuto non applicabile l'imposta (in quanto attività svolte sulla base di poteri autoritativi) sia all'attività di gestione diretta di un parcheggio di proprietà del Comune sia al suo affidamento in concessione, posto, altresì, che in entrambi i casi veniva soddisfatto il requisito di una preminenza dell'interesse pubblico..
L'atto di concessione e' di competenza del Consiglio comunale per l'espressione della volonta' e degli indirizzi e per l'approvazione dello schema di convenzione per la concessione stessa.
L'atto di concessione ex se deve poi essere sottoscritto dal dirigente ovvero responsabile del servizio interessato.
E' mia personale opinione ( e proviene da esperienza diretta su una penosa e complessa situazione di Srl uninominale con socio unico il comune che gestiva un campeggio di proprieta' comunale ) che la soluzione ottinale sia la concessione su cui determinare il canone annuo tenendo conto dei bilanci degli ultime tre anni della Srl stessa e del valore catastale degli immobili .
La concessione inoltre permette ( cosa che non permette la locazione) di porre eventualmente a carico ( e normalmente a scomputo dal canone stesso ) gli interventi di straordinaria manutenzione degli immobili stessi alla Srl .
Trattandosi poi di Srl totalmente pubblica l'atto di concessione meglio permette il dovuto ed obbligatorio controllo analogo.

Prima mi sono perso nelle mie elucubrazioni pero' non avevo risposto alle domande specifiche che riporto ora di seguito:
Dopo le modifiche introdotte dal decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell’Iva.
L’aliquota dell’1 per cento si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva.
Attenzione per i contratti imponibili iva per opzione, è necessario inserire nel contratto la manifestazione dell'opzione per imposizione, che a titolo di esempio puo' essere: "si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali. Pertanto il locatore, ai sensi dell'art.10, primo comma, numero 8/ter del Dpr 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell'opzione per il regime di imponibilità iva"
Parimenti nel caso in cui il conduttore sia un soggetto iva, per esercitare l'opzione , lo stesso deve dichiarare nel contratto che svolge esclusivamente o prevalentamente attivita' con pro-rata iva inferiore o uguale al 25%
Se il locatore non è soggetto all’imposizione dell’Iva, la locazione è comunque assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento prevista in via ordinaria per le locazioni.
gli immobili strumentali scontano il regime di esenzione Iva (è comunque dovuta l’imposta di registro) previsto in linea generale per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie, con alcune eccezioni.
Sono, infatti, imponibili ad Iva:
• le locazioni effettuate nei confronti di coloro che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione;
• le locazioni nei confronti di conduttori soggetti passivi d’imposta che hanno un pro-rata di detraibilità non superiore al 25 per cento;
• le locazioni in relazione alle quali il locatore ha espresso l’opzione per l’imponibilità ad Iva.
La percentuale di detrazione del conduttore, alla quale fare riferimento per stabilire il regime Iva della locazione, deve essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione del conduttore.
Aliquota Iva applicabile.
per gli immobili strumentali, la locazione può essere:
- soggetta ad Iva del 20% per obbligo di legge e ad imposta di registro dell’1%, se il conduttore è un soggetto privato o che detrae l’imposta con un pro rata non superiore al 25%;
- soggetta ad Iva del 20% per libera opzione del proprietario, se è stata effettuata l’opzione in sede di stipula del contratto (o, per i contratti in corso, secondo le indicazioni dell’Agenzia) e se il conduttore è un soggetto diverso da quelli menzionati al punto precedente;
- esente Iva ai sensi dell’art. 10, punto 8 del DPR n.633/72, se non ricorre alcuna ipotesi che obbliga all’applicazione del tributo e se il proprietario decide di non manifestare l’opzione
La competenza alla locazione e’ giuntale.
Non e’ NECESSARIO INSERIRE TALE MODALITA' DI UTILIZZO NEL PIANO DELLE ALIENAZIONI E VALORIZZAZIONI IMMOBILIARI EX ART. 58 DEL D.L. 112/2008 CONVERTITO NELLA LEGGE 133/2008 poiche’ non ne ricorre la fattispecie

aggiungo solo, visto che una delle domande poste era "come conteggiare il canone di locazione", che il valore del canone di locazione puo' essere stabilito dall'agenzia del territorio; esiste infatti la possibilità di sottoscrivere una convenzione tra comune ed Agenzia del Territorio per tali finalità.
In tal modo la quantificazione del canone diventerebbe incontrovertibile.
Unico inconveniente: non è un'attività che l'Agenzia svolge gratuitamente.

Il mio comune affitta un appartamento - dunque uso abitativo - a un privato. Dovrei fatturare con iva esente ai sensi dell'art.10 e apporre la marca da bollo? In questo modo mi si crea il prorata da applicare alle fatture che ricevo? Grazie!
Mg

Per quanto riguarda la locazione di immobili da parte degli enti locali, occorre preliminarmente richiamare la regola generale secondo la quale, affinché un'attività economica rientri nel campo di applicazione dell'Iva, è necessaria, fra l'altro, la sussistenza del requisito soggettivo, ovvero che la predetta attività economica sia esercitata nell'esercizio di impresa, per come definito dall'articolo 4 del Dpr 633/72 (cfr. circolare n. 36/1989).
Pertanto, la mera locazione di immobili, comunque acquisiti, da parte di enti non commerciali (tra cui i Comuni) non è idonea, di per sé, a fare assumere agli stessi la soggettività passiva ai fini Iva. In tale ipotesi, infatti, l'utilizzazione dei predetti beni, finalizzata alla riscossione di canoni, concretizza un mero sfruttamento economico di beni patrimoniali (in altri termini, è mera attività di godimento degli stessi) e non un esercizio di impresa, nel senso previsto dal citato articolo 4 del Dpr 633/72, non configurandosi, nella fattispecie, lo svolgimento di attività commerciale (in tal senso, cfr. circolare n. 32-430213/1991).

Come hai scritto devi emettere fattura esennte Iva art.10 con imposta di bollo e calcolare in sede annuale il pro rata di indetraibilita' che tali esenzioni generano.