AREE FABBRICABILI E RELAZIONE TECNICA

Salve,
secondo voi la relazione tecnica per la determinazione del valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili ai fini IMU deve essere richiesta dall'ufficio tributi e proposta alla Giunta successivamente? oppure è la Giunta che richiede la predisposizione di tale relazione? oppure ancora, l'ufficio tecnico deve predisporla a prescindere che qualcuno la richieda?

Grazie

si ritiene che il valore delle aree debba essere proposto alla Giunta dal Dirigente/Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale.

DELIBERA

- di determinare ed approvare i valori medi di stima delle aree fabbricabili ai fini dell’applicazione dell’imposta municipale per l’anno 2012 come proposti alla Giunta dal Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale e di seguito riportati :

RIPORTARE TABELLA VALORI PROPOSTI DAL RESPONSABILE UFFICIO TECNICO COMUNALE

- di dare atto che tali valori possono essere modificati annualmente; qualora non modificati si intendono confermati i valori stabiliti l’anno precedente.

- di dare atto che resta fermo il principio stabilito dal comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 30/12/1992 n. 504 e pertanto il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio e pertanto in presenza di perizia di stima ovvero di atto idoneo al trasferimento del diritto di proprietà o altro diritto reale su area edificabile, l'approvazione dei valori minimi non impedisce al comune di procedere al recupero dell'eventuale maggiore imposta calcolata tenuto conto dei nuovi elementi desumibili dai suddetti atti.

i valori deliberati non hanno alcuna valenza, sono indicatori che non garantiscono nessuno da un possibile accertamento che potrà avvenire in seguito ad un valore venale al 01 gennaio maggiore del valore dichiarato
sulle aree fabbricabili pure lo stato esige la propria quota del 0,38% del valore venale, non del valore deliberato

era già scritto che :

....di dare atto che resta fermo il principio stabilito dal comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 30/12/1992 n. 504 e pertanto il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio......

pertanto i valori deliberati ritengo siano utili in quanto :

- la determinazione dei valori da parte del Comune, non ha natura imperativa, ma è da ritenersi supporto utile ai fini della valutazione.
- i Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, adottata ai sensi dell’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997 n. 446, provvedono a : disciplinare con regolamento le proprie entrate, anche tributarie, salvo per quanto attiene alla individuazione e definizione delle fattispecie imponibili, dei soggetti passivi e della aliquota massima dei singoli tributi, nel rispetto delle esigenze di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti.

i valori deliberati possono essere utili solo nel caso in cui siano fondati su una reale indagine di mercato, diversamente non hanno utilità sotto alcun aspetto non potendo rappresentare in nessun modo il valore venale
In base ad un mio studio appena concluso su un comune di 12.000 abitanti ho rilevato 6 compravendite di aree fabbricabili a fronte di una decina di tipologie di valori deliberati per comune capoluogo, e due frazioni = 30 valori con 6 compravendite, di queste 3 su una singola tipologia.
Evidente l'inutilità dei valori deliberati e la pericolosità, soprattutto per l'amministrazione comunale

ogni opinione è rispettabile, ma resta pur sempre una opinione, e gli utenti del forum sapranno sicuramente fare le loro valutazioni in base alle indicazioni ricevute

A riguardo delle opinioni sono completamente d'accordo
quanto ho riportato è però frutto di una reale indagine di mercato, ripetibile in tutti i comuni italiani

All'amministrazione la responsabilità nella scelta nell'eseguire una reale indagine di mercato a supporto dei valori su cui calcola la tassa o continuare come al solito

Tutti comunque siamo consapevoli dei rischi sono molti, chiari, noti e, soprattutto, risolvibili non con una delibera.
Ad ognuno la propria libertà e responsabilità nella scelta

scrive Carlo... valori deliberati non hanno alcuna valenza, sono indicatori che non garantiscono nessuno da un possibile accertamento ...

direi anche no poiche' detti valori hanno valenza come litime massimo all'accertamento del soggetto attivo di imposta ed il contribuente,una volta portato a conoscenza puo' adeguarsi oppure no ma in qualsiasi caso sapra' ex ante che una detta area ù avra' quale valore massimo di accertamento xxxxx ed avra' riferimento per non incorrere in accertamento alcuno.

Tali valori quindi non solo hanno la valenza suesposta ma essendo limite al potere di accertamento dell'ente garantiscono ciascuno che vi si sia adeguato dall'accertamento.

Quello che è riportato non è un mio pensiero ma è il reale problema che hanno tutte le amministrazioni.
i valori deliberati possono avere valenza solo se fondati su una analisi reale di mercato, diversamente presentano i rischi che ho già esposto.
Ci sono già casi in cui l'amministrazione statale ha dichiarato che i valori deliberati non possono essere ritenuti validi come limite minimo di accertamento ... me lo hanno riferito alcuni sindaci
dopo ognuno fa come crede

...possono essere ritenuti validi come limite minimo di accertamento ... ed e' verisiimo in quanto detti valori sono il limite massimo all'accertamento.

mi chiedo che senso ha deliberare i valori delle aree fabbricabili se poi hanno solo valore indicativo, a questo punto meglio non produrre atti inutili!

non sarei poi tanto d'accordo sul fatto che il comune non possa intervenire in materia (poichè c'è la quota statale che deve essere garantita): ricordo che l'attività di accertamento dell'IMU - anche della quota statale - deve effettuarla il comune ed il recupero viene introitato tutto dal comune, quindi non capisco dov'è il problema...

sono d'accordo che possono essere utili, a patto che siano fondati su una reale indagine di mercato, diversamente sono deboli e contestabili da chiunque
Tutto è visibile anche dall'andamento storico di questi valori, sono stabili da 10 anni: Possibile che la crisi interessi solo i fabbricati e non le aree?
Il dubbio comincia a serpeggiare fra i contribuenti e non basta una delibera per rassicurare l'amministrazione, soprattutto in zone in cui non ci sono compravendite
La situazione è evidente, sotto gli occhi di tutti e la legge non parla di valori deliberati ma di valore venale, sono cose molto differenti

comprendo che questa è probabilmente la tua professione e cerchi di far valere le tue opinioni, ma cerca di rispettare anche quelle degli altri

Inoltre essendo tu Laureato in Economia e commercio, valutatore immobiliare, CTU, agente immobiliare. puoi trovare qualche contribuente come cliente per ricorrere sugli accertamenti comunali o qualche amministrazione che ti affidi un incarico di consulenza per determinare i valori, questa volta si "di mercato"

non comprendo dove ho mancato di rispetto, ho solo esposto quanto è oggetto di riflessione nei locali uffici tecnici e tributi
E soprattutto non comprendo perchè non si debba sostenere l'analisi di mercato a sostegno di quanto si delibera, produce, elabora. Dovrebbe essere il fondamento di tutti i professionisti dell'immobiliare, o no?
Le considerazioni sulla mia persona le ritengo gratuite e fuori tema
Suoi contenuti sono sempre disposto a confrontarmi, la polemica non mi interessa

Non vorrei buttare "benzina sul fuoco" ma ritengo che molto spesso i valori deliberati dalle amministrazioni comunali sono molto più "valori politici" che "valori tecnici" infatti sono dei valori nettamente inferiori rispetto al valore di mercato, magari anche per far pagare meno i contribuenti e magari recuperare qualche piccolo voto alle elezioni... forse per quello che non vengono toccati... la crisi c'è ma quei valori sono talmente bassi che ne reggono parecchie di crisi prima di diventare superiori al valore venale...

Non stai affatto buttando benzina sul fuoco, anzi, hai esposto la realtà.
Valori politici,tecnici o altro non sono valori venali.

quando non ci sono compravendite ed il nuovo viene compravenduto a 1100/1200 € quanto può essere il valore dell'area fabbricabile? Non sto ipotizzando ma portando casi reali rilevati nel comune in cui opero.
Applicando il valore politico quanto mi sto discostando dal valore venale? Perchè se non rilevo i dati potrei pure essere sopra il valore venale.

L'imposta si determina moltiplicando la base imponibile (valore venale) per l'aliquota e non posso "taroccare o politicizzare" la base imponibile, eventualmente intervengo sull'aliquota e così la mia scelta politica è forte e motivata, non posso inventare un valore. Se questo viene poi sostenuto o non contestato pure dalla minoranza siamo di fronte a connivenza o incompetenza perchè non si è in grado di dimostrare a nessuno la fondatezza della base imponibile.
La legge fa riferimento sempre al valore venale, non ad altri valori, quindi è bene che si lavori per determinare, ed è possibile, questo valore che non può essere inventato perchè non si vuole fare l'analisi di mercato, fondamentalmente si dimostra di non operare con equità e oggettività.
Poi se si ritiene corretto sostenere questo sistema e scambiare questo valore politico con il voto non si fa altro che confermare quanto accade, non è uno scandalo in Italia, ma non può rappresentare un segnale di cambiamento perchè questo modo di agire, ed altro ovviamente, ha portato a questa crisi, e se non proviamo a cambiare in meglio sarà molto probabile che si riverifichi un'altra crisi simile o peggiore dell'attuale

Non e' sempre cosi' ed il valore di mercato ed il valore delle aree puo' partire da valore certo e stabilito ex lege diminuito ed aumentato da fattori di stima.

al link
http://www.comune.oulx.to.it/aree.asp
in Tributi Ici determinazione valore aree edificabili , verifica il metodo che ho introdotto da molti ani e che ha avuto il riscontro sia dei contribuenti che delle commissioni tributarie adite

quando non ci sono compravendite di terreno come si risolve il problema e/o come lo risolve l'applicazione?

prendendo a base contabile l'inmport stabilito da DM per l'edilizia economica popolare in riferimento alla legge sull'equo canone

determinerai così un valore legale ma non venale
e come si fa a sapere se ci sono o meno compravendite?

L’art. 5, comma 5, del D.Lgs.n.504 del 1992 disciplina le modalità di determinazione del valore delle aree edificabili. A tal fine il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, avendo riguardo:


Zona territoriale di ubicazione;
Indice di edificabilità;
Destinazione d’uso consentita;
Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
Prezzi medi sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
L’art. 59, comma 1, lettera g), in tema di potestà regolamentare in materia di imposta comunale sugli immobili, acconsente al Comune di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso. L’istituto ICI in argomento sembra trovare la sua ispirazione nell’art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 31 del 26 aprile 1986 che, in tema di valore degli immobili, in tema di imposta di registro, puntualmente recita: "Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore ….e, per i fabbricati, a 100 volte il reddito risultante in catasto, aggiornati….".Al riguardo la Corte di Cassazione più volte si è espressa nel senso di riconoscere a detta norma solo funzione procedurale diretta a determinare un valore al di là o al di qua del quale l’Ufficio potrà soltanto esercitare la propria funzione accertatrice, ma non il diritto incontestabile di esigere la maggior imposta mediante il recupero a tassazione del minor valore venale dichiarato (fra le tante vedasi anche la sentenza n.139 del 20 gennaio 1997 della Commissione Tributaria provinciale di Treviso). Sempre secondo la Corte di Cassazione, qualora il contribuente abbia dichiarato un valore superiore, ha il diritto di pretendere il rimborso della maggiore imposta versata, ponendo la norma un valore convenzionale dell’immobile al massimo quello corrispondente al valore determinabile in base a criteri summenzionati (Cassazione civile, sex, I^, 28 aprile 1997, n. 3657). Conforme è la sentenza della Corte Costituzionale 26 ottobre 1995, n.463 che ha affermato che tale norma limita il potere di rettifica degli uffici quando il valore dei beni stessi sia stato dichiarato in misura almeno pari all’ammontare determinato in modo automatico.

Del resto non diversa da quella indicata dalla giurisprudenza prevalente è la posizione assunta al riguardo dal Ministero delle Finanze. In particolare, con riferimento alla facoltà regolamentare più sopra descritta, con le seguenti istruzioni ha evidenziato:

C.M. n. 296 del 31 dicembre 1998: a) trattasi, per il Comune, di una autolimitazione del proprio potere di rettifica; b) l’eventuale accertamento deve essere motivato (sarebbe illegittimo l’atto che riporti unicamente il valore senza motivare il perché in rapporto al bene specifico oggetto di rettifica); c) trattasi di una funzione regolamentare, la quale, quindi, non può essere demandata alla competenza della Giunta comunale.
C.M. n. 120 del 27.5.99: "Il comune potrebbe aver stabilito, con proprio regolamento, il valore delle aree edificabili al solo effetto, però, dell’autolimitazione del suo potere di accertamento, nel senso di obbligarsi a ritenere congruo il valore dichiarato in misura non inferiore a quella fissata nel regolamento".


In definitiva, l’onere della prova permane a carico del Comune, il quale dovrà comprovare nel merito il fondamento della propria pretesa tributaria con la motivazione dell’atto, al fine di permettere una adeguata difesa da parte del soggetto passivo. Non sarebbe sufficiente, ad esempio, che il Comune esponesse nell’atto esclusivamente il valore e gli estremi della delibera del Consiglio comunale. L’atto sarebbe illegittimo, così da determinare in sede contenziosa la presenza di una questione preliminare che impedirebbe l’esame del merito della controversia. Anche una motivazione basata su frasi generiche o di stile determinerebbe la presenza di una motivazione solo apparente dell’atto che condurrebbe comunque all’accoglimento del ricorso. A questo proposito bisogna allora chiedersi quando l’atto di imposizione debba ritenersi motivato. Molte sono le sentenze della Corte di Cassazione dirette riscontrare in tal senso la legittimità dell’atto. In attesa che la Suprema Corte si occupi dei ricorsi in tema di ICI, pare emblematica, fra le tante, la sentenza in tema di imposta di registro n. 2219 del 15 maggio 1989 – Sezione I^, per la quale i requisiti minimi di motivazione, idonei ad evitare la nullità dell’avviso di accertamento e ad investire il giudice tributario del potere-dovere di indagare sul fondamento nel merito della pretesa dell’amministrazione, va effettuato considerando che tale motivazione deve assicurare il duplice risultato di delimitare le ragioni adducibili dall’ufficio nell’eventuale fase contenziosa e di consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa, sicché non può essere esclusa in presenza di un’indicazione di criteri di valutazione correlati al caso concreto, salvo restando l’onere dell’amministrazione, in detta fase contenziosa, di provare gli elementi di fatto che giustifichino, secondo quei criteri, il quantum accertato

come si fa a sapere se ci sono o meno compravendite?

attraverso i Mui l'agenzia delle entrate comunica agli enti le compravendite siano esse di immobili che di terreni

Beh, ritieniti molto fortunato, dalle mie pareti non funziona così.
Come vengono prodotti e presentati i dati?
Puoi riportare un esempio relativo ad un comune?
perchè è fondamentale sapere DOVE, in quale zona, in quale area, si sono verificate le compravendite

i Mui sono telematici e scaricabili con Siatel da ciascun comune in riferimento al proprio territorio