ICI-RURALITA'

Siamo un comune montano che sta uscendo con accertamenti ICI dal 2007 ad oggi. Un privato possiede un A/4 e un C/6 su cui ha la detrazione per abitazione principale che però ha locato con regolare contratto di affitto al fratello che è un coltivatore diretto. Sostiene (supportato dalla coldiretti locale) di avere diritto all'esenzione in quanto fabbricato rurale. Mi hanno presentato il D.L. 557 del 30 dicembre 1993 art.9 che prevede anche l'utilizzo da parte dell'affittuario non fa perdere il requisito di fabbricato rurale (convenzione legge 203/82) Nel regolamento comunale non è menzionata la ruralità degli immobili (se esenti o meno). Il proprietario chiede l'annullamento del provvedimento con autotutela.... come mi devo comportare??? Grazie 1000 buon lavoro.

Intanto mi pare complesso locare l'abitazione principale ma detto questo occorre preliminarmente evidenziare come la normativa, in materia di applicazione dell’ICI agli
immobili rurali, si è notevolmente evoluta nel corso degli ultimi anni.
Dai fondamenti dell’ICI, il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, il cui art. 1, comma 2, costituiva
“presupposto dell’Imposta il possesso di fabbricati … siti nel territorio dello Stato, a qualunque
uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività
d’impresa”, ed il cui art. 2, comma 1, lett. a), precisava che “per fabbricato si intende l’unità
immobiliare iscritta o che si deve iscrivere al catasto edilizio urbano”, si è passati
successivamente alla precisazione del D.L. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito in legge 29
novembre 2007, n. 222, il cui art. 42-bis aggiorna il testo dell’art. 9 del D.L. n. 557/1993, che ora
stabilisce che “ai fini fiscali deve riconoscersi carattere di ruralità alle costruzioni strumentali
necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’art. 2135 del codice civile … in
particolare destinate …i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o
commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di
cui all’art. 1, comma 2, del D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228”, fino ad arrivare all’art. 23, comma
1-bis, del D.L. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito con modificazioni in legge 27 febbraio
2009, n. 14, secondo il quale l’art. 2, comma 1, lett. a) del D.Lgs. n. 507/1992, prima citato, deve
intendersi nel senso che “non si considerano fabbricati le unità immobiliari anche iscritte o
iscrivibili nel catasto fabbricati, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità di cui al D.L. 30
dicembre 1993, n. 557, art. 9, convertito con modificazioni in legge 26 febbraio 1994, n. 133 e
successive modificazioni”.
Come a dire che i fabbricati che vantano il possesso dei requisiti di ruralità di cui sopra non sono
considerati fabbricati e quindi non scontano l’imposta comunale sugli immobili.
Già il coordinato disposto dei più sopra citati articoli 1 e 2 del D.Lgs. n. 504/1992 lasciava
intendere, fin dall’inizio, la volontà del legislatore di escludere l’assoggettamento all’imposta
2-4
delle costruzioni rurali che, all’entrata in vigore dello stesso decreto, non erano iscrivibili al
catasto edilizio urbano.
La ragione di tale esclusione “si rinviene nel … disposto dell’art. 5, comma 7, del d.lgs.
1992/504 che, prevedendo per i terreni agricoli il calcolo della base imponibile con riferimento
al valore determinato dal reddito dominicale moltiplicato per settantacinque, sottopone al
tributo non soltanto la rendita derivante dal suolo, ma anche quella parte di reddito, conteggiata
forfetariamente, conseguente allo svolgimento sul terreno dell’attività agricola e comprensiva
del valore delle immobilizzazioni e quindi anche dei fabbricati strumentali allo svolgimento di
detta attività agricola.” … “E’ evidente … che la scelta del legislatore di determinare, ai fini
dell’ICI, il reddito dominicale secondo modalità comprensive anche del valore dei fabbricati
strumentali all’attività agricola, ha imposto coerentemente – al fine di evitare una illegittima
duplicazione di imposta – di escludere i fabbricati rurali dall’autonomo assoggettamento al
tributo” (così per tutte in Cass. 27 settembre 2005, n. 18853; nello stesso senso Cass. 1° aprile
2005, n. 6884).
Ne consegue un nesso di forte connessione tra la proprietà e la conduzione dei terreni agricoli e
la proprietà, o altro diritto reale, dei fabbricati abitativi o strumentali alla coltivazione dei fondi.
Non vanno assoggettati ad ICI i fabbricati che, impropriamente, costituiscono pertinenza dei
fondi agricoli coltivati dallo stesso soggetto.
Ma a definire compiutamente il riconoscimento della ruralità dei fabbricati è intervenuto l’art. 9
del D.L. n. 557/1993, più volte modificato ed aggiornato, che inizialmente ha stabilito che "ai
fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di
fabbricati devono soddisfare le seguenti condizioni:
a) il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro
diritto reale sul terreno, ovvero detenuto dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad
altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito o dai familiari conviventi a loro carico
risultanti dalle certificazioni anagrafiche;
b) …;
c) …;
d) …;
e) …; "
(art. 9, comma 3).
L’art. 9, come anzidetto, ha però subito numerose e notevoli modificazioni. In particolare, l’art. 2
del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 139, distinguendo a seconda che i fabbricati venissero utilizzati o
3-4
meno come abitazioni, ha stabilito che la previgente normativa continuava ad essere applicabile
soltanto per i primi, dato che per i secondi doveva riconoscersi carattere rurale a tutte le
costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all'art. 29 del DPR n. 917/1986 ovvero
destinate all'agriturismo od alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli
oppure alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione.
Contrapponendo le due ipotesi e confermando soltanto per i fabbricati abitativi la necessità
dell'asservimento dell'immobile ad un fondo e della riconducibilità di entrambi ad un unico
soggetto (avente un certo tipo di reddito) il d.p.r. n. 139/1998 ha implicitamente ma
inequivocabilmente chiarito che per gli altri fabbricati – ai fini della qualifica della ruralità –
rileva soltanto la loro strumentalità ad un'attività definibile come agricola ex art. 29 del TUIR,
prescindendosi dalla coincidenza tra soggetto proprietario dell’immobile e soggetto intestatario
del terreno. Come a dire che il fabbricato di proprietà della cooperativa agricola in cui si svolge
un’attività definibile “agricola” ha certamente la caratteristica della ruralità anche se i prodotti
lavorati sono stati coltivati su terreni di proprietà dei singoli soci.
La tesi trova ora piena conferma nel disposto prima riportato dell’art. 42-bis del D.L. n.
159/2007 che ha riscritto il comma 3-bis dell’art. 9 del D.L. n. 557/1993 riconoscendo carattere
di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola … anche
se effettuate da cooperative e loro consorzi, senza ulteriori condizioni.
L’assunto vale dunque quando il soggetto passivo ICI del fabbricato, proprietario o titolare di
altro diritto reale, è l’imprenditore agricolo che utilizza il fabbricato come bene strumentale. Nel
caso in esame l’imprenditore è rappresentato dalla cooperativa che, ove fosse proprietaria o
titolare del bene, godrebbe certamente dell’esenzione.
Ma, per la fattispecie di cui si tratta, il soggetto passivo ICI non è la cooperativa che utilizza il
fabbricato, bensì il soggetto che lo ha concesso in locazione, come risulta dal testo del quesito,
anche se, incidentalmente, coincide con un coltivatore diretto socio della cooperativa stessa.
Dispone infatti l’art. 3 del D.Lgs. n. 504/1992 che soggetti passivi dell’imposta sono:
· il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’art. 1 (fabbricati, aree fabbricabili, terreni
agricoli);
· il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi
immobili;
· il locatario, ma solo nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria;
· il concessionario nel caso di concessione su aree demaniali.
4-4
Il testo del quesito lascia invece intuire che il rapporto tra proprietario, coltivatore diretto, e
cooperativa si concretizzi in un contratto di locazione di cui all’art. 1571 del codice civile,
secondo il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un
dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Non ricorre, dunque, nessuna delle fattispecie di
diritti reali contemplati nel Libro terzo del codice civile, ed elencati nella norma sopra riportata.
Ne consegue che, nel caso in specie, il soggetto passivo ICI è certamente il proprietario
coltivatore diretto locatore, e non già la cooperativa agricola locataria.
Ma poiché il capannone di che trattasi è utilizzato esclusivamente per l’attività della cooperativa,
lo stesso non può certo essere definito strumentale all’attività del coltivatore diretto che di quel
bene, per tutta la durata del contratto di locazione, non può disporre. Potrà tornare ad essere bene
strumentale, e quindi a non essere assoggettato ad ICI quando, al termine della locazione,
dovesse essere riutilizzato dal coltivatore diretto per svolgere la propria attività.
Conclusivamente, a parere di chi scrive, sul capannone di che trattasi è dovuta l’imposta
comunale sugli immobili da parte del coltivatore locatore, a nulla rilevando, ed in questo si
conviene con le motivazioni addotte nel testo del quesito, il fatto che il coltivatore sia socio della
cooperativa agricola locataria. In diritto restano due soggetti giuridicamente e fiscalmente
separati e distinti. L’uno, persona fisica, se mai titolare di azienda agricola, l’altro società
cooperativa di cui all’art. 2511 del codice civile. Il possesso, da parte del coltivatore, di quote o
azioni della cooperativa non può, in nessun caso, incidere sulla singola capacità di agire dei due
soggetti in causa.

Se si tratta di contratto agrario valido, e quindi di contratto di affitto registrato (L. 203/82 norme sui contratti agrari) ritengo applicabile l'esenzione (fino al 31/12/2011) ai sensi dell'art.9 Decreto Legge del 30/12/1993 n. 557, comma 3, lettera a, punto 2

a) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:
2) dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il
terreno a cui l'immobile e' asservito;

non comprendo il fatto che sia abitazione principale del proprietario ed in locazione al fratello con contratto d'affitto agrario in quanto cmq esente

- se è abitazione principale del proprietario in possesso dei requisiti di ruralità è esente fino al 31.12.2011 (regime ICI)
- se è in locazione al fratello, in possesso dei requisiti di ruralità, con contratto d'affitto agrario è esente fino al 31.12.2011 (regime ICI)

riferimenti normativi

Legge 27 febbraio 2009, n. 14
Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2008, n.207,
recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative e disposizioni
finanziarie urgenti - pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 49 del 28 febbraio 2009

Art. 23
Disposizioni relative all'Ente per lo sviluppo dell'irrigazione e la trasformazione fondiaria di
Puglia, Basilicata ed Irpinia – EIPLI
1-bis. Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212,
l'articolo 2, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, deve
intendersi nel senso che non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche
iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità
di cui all'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con
modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni.

REQUISITI DI RURALITA’
Decreto Legge del 30/12/1993 n. 557 - art. 9
Ulteriori interventi correttivi di finanza pubblica per l'anno 1994.
Istituzione del catasto fabbricati.

Testo in vigore dal 01/12/2007 modificato da: DL del 01/10/2007 n. 159 art. 42 - bis
convertito con Legge n. 222 del 29/11/2007

1. Al fine di realizzare un inventario completo ed uniforme del patrimonio edilizio, il
Ministero delle finanze provvede al censimento di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati
rurali e alla loro iscrizione, mantenendo tale qualificazione, nel catasto edilizio urbano, che
assumera' la denominazione di "catasto dei fabbricati".
L'amministrazione finanziaria provvede inoltre alla individuazione delle unita' immobiliari di
qualsiasi natura che non hanno formato oggetto di dichiarazione al catasto. Si provvede
anche mediante ricognizione generale del territorio basata su informazioni derivanti da
rilievi aerofotografici.
2. Le modalita' di produzione ed adeguamento della nuova cartografia a grande scala
devono risultare conformi alle specifiche tecniche di base, stabilite con decreto del Ministro
delle finanze, da emanare, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore del
presente decreto, ai sensi dell'articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400. Con lo
stesso decreto sono, altresi', determinati i modi e i termini di attuazione di ogni altra
attivita' prevista dal presente articolo, salvo quanto stabilito dal comma 12.
3. Ai fini del riconoscimento della ruralita' degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati
o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le seguenti
condizioni:
a) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:
1) dal soggetto titolare del diritto di proprieta' o di altro diritto reale sul terreno per esigenze
connesse all'attivita' agricola svolta;
2) dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il
terreno a cui l'immobile e' asservito;
3) dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai numeri 1) e 2) risultanti dalle
certificazioni anagrafiche; da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
4) da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita' svolta in
agricoltura;
5) da uno dei soci o amministratori delle societa' agricole di cui all'articolo 2 del decreto
legislativo 29 marzo 2004, n. 99, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale;
a-bis) i soggetti di cui ai numeri 1), 2) e 5) della lettera a) del presente comma devono
rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di
cui all'articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580;
b) (lettera abrogata);
c) il terreno cui il fabbricato e' asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri
quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora
sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura
intensiva, ovvero il terreno e' ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo
1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000
metri quadrati;
d) il volume di affari derivante da attivita' agricole del soggetto che conduce il fondo deve
risultare superiore alla meta' del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire
in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attivita' svolta in agricoltura. Se il
terreno e' ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del
1994, il volume di affari derivante da attivita' agricole del soggetto che conduce il fondo
deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la
disposizione del periodo precedente. Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la
dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero
dall'articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unita' immobiliari urbane
appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal
decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13
della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto
1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.
3-bis. Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere di ruralita' alle costruzioni strumentali
necessarie allo svolgimento dell'attivita' agricola di cui all'articolo 2135 del codice civile e in
particolare destinate:
a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte
occorrenti per la coltivazione e l'allevamento;
d) all'allevamento e al ricovero degli animali;
e) all'agriturismo;
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attivita' agricole nell'azienda a tempo
indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore
a cento, assunti in conformita' alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all'attivita' di alpeggio in zona di montagna;
h) ad uso di ufficio dell'azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o
commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro
consorzi di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;
l) all'esercizio dell'attivita' agricola in maso chiuso.
3-ter. Le porzioni di immobili di cui al comma 3-bis, destinate ad abitazione, sono censite
in catasto, autonomamente, in una delle categorie del gruppo A.
4. Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3, si considera rurale anche il fabbricato
che non insiste sui terreni cui l'immobile e' asservito, purche' entrambi risultino ubicati nello
stesso comune o in comuni confinanti.
5. Nel caso in cui l'unita' immobiliare sia utilizzata congiuntamente da piu' proprietari o
titolari di altri diritti reali, da piu' affittuari, ovvero da piu' soggetti che conducono il fondo
sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali
soggetti. Qualora sul terreno sul quale e' svolta l'attivita' agricola insistano piu' unita'
immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralita' devono essere soddisfatti distintamente.
Nel caso di utilizzo di piu' unita' ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo
familiare, il riconoscimento di ruralita' dei medesimi e' subordinato, oltre che all'esistenza
dei requisiti indicati nel comma 3, anche al limite massimo di cinque vani catastali o,
comunque, di 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale, o, comunque, di 20
metri quadrati per ogni altro abitante oltre il primo. La consistenza catastale e' definita in
base ai criteri vigenti per il catasto dei fabbricati.
6. Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni non utilizzate,
purche' risultino soddisfatte le condizioni previste dal comma 3, lettere a), c), d) ed e). Lo
stato di non utilizzo deve essere comprovato da apposita autocertificazione con
firma autenticata, attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici
dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.