Inventario: valorizzazione beni immobili

Ho alcuni dubbi sulla valorizzazione dei beni immobili.

In base all'art. 230 del TUEL per i beni demaniali ante 17/5/1995 la valorizzazione avviene in base ai mutui residui accesi sul bene stesso.
Prendendo ad esempio una strada, se tali residui non esistessero, il valore della suddetta strada è da considerarsi zero ? oppure si deve tener conto di altri fattori ?

Inoltre, per la valutazione dei fabbricati, lo stesso articolo, dice che va preso in considerazione il valore catastale rivalutato. Eventuali mutui residui attivati per opere di ristrutturazione, vanno considerati come operazioni di incremento valore ed aggiunti al piano di ammortamento ? oppure sono da non prendere in considerazione ?

Nel primo caso tali beni debbono intendersi completamente armottizzati.
i beni demaniali acquisiti all'ente successivamente al 17/5/1995 sono valutati al costo;
( nel caso il costo delle varie manutenzioni straordinarie )
I beni patrimoniali indisponibili infatti assolvono direttamente la loro funzione essendo impiegati dall'amministrazione per lo svolgimento di un servizio pubblico. I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano, sono imprescrittibili e impignorabili, né possono formare oggetto di negozio di diritto privato finché dura la loro destinazione.

Per i fabbricati come detto va preso in considerazione il valore catastale rivalutato a nulla rilevando le manutenzioni straordinarie effettuate che incrementerebbero il valore solo a seguito di rivalutazione catastale .
( su un A3 opero modificazioni strutturali tali da poterlo riaccatastare in A2)

Quindi se ho ben capito, prendendo in considerazione ad esempio una Scuola, il suo valore verrebbe determinato solo rivalutando la rendita catastale.
Ogni spesa relativa a manutenzione non dovrebbe essere presa in considerazione.

Ok

Mi permetta di ringraziarla per il tempo che mi ha dedicato con le risposte.
I miei dubbi nascevano dal fatto che dovendo fare l'inventario e prendendo a riferimento degli inventari fatti da altri comuni limitrofi, ho scoperto che questi, per fabbricati ante 1995 oltre alla rendita catastale rivalutata hanno inserito nella valutazione anche le rimanenze degli ammortamenti dei lavori di manutenzione o ristrutturazione su di essi eseguiti.
Ne deduco quindi, in base a quanto ci siamo detti prima, che i metodi applicati sono errati in quanto non conformi a quanto dettato dal TUEL.

Raffaele

Il concetto e' che cio' che e' indisponibile ex lege non e' soggetto a valorizzazione e cio' che e' presente a catasto ha un suo valore intrinseco rilevabile dalla rendita per il suo moltiplicatore.
Non mi permetto di dire cio' che e' corretto oppure no se fatto da altri colleghi , porto esclusivamente la mia opinione , criticabile e giustamente confutabile.

Il valore iniziale viene determinato o dal residuo dei mutui su opere demaniali, o dal costo di acquisto o di costruzione, o dalla rivalutazione della rendita catastale a seconda del periodo in cui il bene è entrato a far parte del patrimonio e a seconda della sua categoria di appartenenza.
Una volta valorizzato il bene immobile vede poi incrementato il proprio valore con la manutenzioni straordinarie che lo interessano, andando qui ad effettuare un ulteriore distinguo in termini iva e sull'effettiva capacità incrementativa del valore del bene del lavoro svolto.

Nel recente e' intervenuta ' art. 58 legge 6.8.2008 n. 133 ,( come valorizzare i beni resi disponibili ede alienabili ).
Preciso che la valorizzazione da manutenzioni straordinarie , a mio avviso, su beni indisponibili ab aeternum ( strade ) non e' nescessario attraverso l'inserimento delle manutenzioni straordinarie a nulla rilevando patrimonialmente per l'ente locale.
Tali valorizzazioni andrebbero a comporre un patrimonio netto non rispondente alle reali possibilita' dell'ente.

Noi nel caso in cui il dato sia disponibile procediamo con il valorizzare i soli beni di proprietà dell'Ente, la strada statale ad esempio no...quella comunala la sottoponiamo ad incremento la dove ci sia una manutenzione straordinaria, in sintesi tutto ciò che è del comune lo incrementiamo se soddisfa i requisiti.

Partivo dal problema :
fossi azienda privata con il mio patrimonio netto faccio fronte alle perdite di esercizio , ma se nel mio patrimio ho valorizzato cio' che non posso vendere , come posso diminuire il patrimonio netto a fronte di perdite di esercizio?
Mi parrebbero false comunicazioni sociali ovvero no posso vendere la strada per pagare debiti per cui tale bene dovrebbe essere inserito al solo valore iniziale poiche' in tal modo crea meno danno ed una comunicazione meno "gonfiata"

Non lo so sai.
Io ho sempre considerato il valore patrimonio dell'Ente indistintamente dal fatto che questo sia disponibile o meno, tralasciando il discorso di sdemanializzazione o di passaggio di categoria di appartenenza tra indisponibile e disponibile dietro cui si apre un altro mondo.
A me sembra corretto che dal momento in cui il Comune vanta un diritto reale di proprietà sul bene proceda con la sua valorizzazione in funzione degli effettivi incrementi di valore effettuati.

Anche se quanto affermato da Paolo è corretto, nella pratica sto vedendo che si applicano quasi sempre i princìpi esposti da Marco.
Un ulteriore punto, invece, sempre riguardo gli inventari di beni immobili è quello relativo alle dismissioni dei beni. In questo caso qual'è la prassi corretta ? il bene chiaramente sarà rimosso dai beni inventariati, ma esso aveva un valore ed è stato presumibilmente ceduto ad un valore differente generando quindi anche una eventuale Plus/Minus Valenza. In concreto dove andranno a finire questi numeri, tenendo anche conto del Conto del Patrimonio.
E' una bella domanda.

" stato presumibilmente ceduto ad un valore differente generando quindi anche una eventuale Plus/Minus Valenza" ...questo il concetto di valorizzazione che ovviamente non puo' avere riscontro in caso di bene inalienabile ex se ( strada) sia dal punto di vista economico che patrimoniale.
Per come contabilizzare le alienazioni patrimoniali vai al link


https://entilocali.forumattivo.it/t378-contabilita-economico-patrimoniale

Cmq le plus e minus confluiscono nel prospetto di conciliazione

Ragionando in partita doppia, quando registro l'alienazione a Euro P di un bene che nel mio patrimonio è iscritto con un valore V, devo innanzitutto valutare se V è superiore, uguale o inferiore a P e operare di conseguenza:

• se V > P vendo ad un prezzo inferiore al valore iscritto nel patrimonio e devo quindi registrare una Minusvalenza:
  Cassa (o Crediti) a Beni patrimoniali Euro P
  Minusvalenze a Beni patrimoniali Euro (V - P)
  (le due scritture possono essere unite con la notazione Diversi)

• se V < P vendo ad un prezzo superiore al valore iscritto nel patrimonio e devo quindi registrare una Plusvalenza:
  Cassa (o Crediti) a Beni patrimoniali Euro V
  Cassa (o Crediti) a Plusvalenze Euro (P - V)
  (le due scritture possono essere unite con la notazione Diversi)

Se invece vuoi derivare il conto economico e quello del patrimonio dal prospetto di conciliazione (personalmente te lo sconsiglio) dovrai registrare nella riga titolo 4 cat. 1 dell'entrata il prezzo di vendita nella prima colonna, la minusvalenza o la plusvalenza nella colonna "conto economico" in corrispondenza di E24 o di E26 e la diminuzione pari al valore del bene nel tuo patrimonio nella colonna "conto del patrimonio attivo".

Contabilmente perfetto , reitero il concetto che ...il concetto di valorizzazione che ovviamente non puo' avere riscontro in caso di bene inalienabile ex se ( strada) sia dal punto di vista economico che patrimoniale.
Ma come sempre e' solo una mia personale opinione .
Condivido appieno con Melecchi "derivare il conto economico e quello del patrimonio dal prospetto di conciliazione (personalmente te lo sconsiglio)"

Ciao,
forse la domanda potrà essere inopportuna però ci provo lo stesso. Gestisco l'inventario con il programma IO di Siscom, qualcuno potrebbe aiutarmi a capire come funziona questo programma? In parte è intuitivo però ho paura di tralasciare qualcosa.
Grazie mille.

Mi dispiace ma non conosco il software poiche' gestisco l'inventario con software integrato alla contabilita' di software house divera.
Speriamo nei colleghi

Buongiorno a tutti,
devo provvedere alla dismissione di alcuni pc obsoleti. Come devo procedere?
Ho verificato un po' su internet e ho trovato che alcuni enti provvedono con delibera di Giunta altri con determinazione del Responsabile del Servizio.
Il Regolamento di Contabilità non dice nulla..
Grazie a tutti