F/2 UNITA' COLLABENTI - SENTENZA CORTE DI CASSAZIONE 5166/2013

mi pare di averlo scritto in tempi non sospetti, anzi, quando illustri opinionisti ritenevano gli F/2 esenti da imposta in quanto privi di rendita

vedi http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=559
APPROFONDIMENTO IMU - ICI UNITA' COLLABENTI F/2

SUNTO SENTENZA CORTE DI CASSAZIONE 5166/2013

La Corte di Cassazione con sentenza 5166/2013 ha ritenuto che la cessione unitaria di un terreno agricolo con sovrastanti fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, va considerata come cessione di area fabbricabile.
I giudici di Piazza Cavour prendono le mosse proprie dalla normativa Ici, ricordando che l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto, in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.
Nel caso analizzato dai giudici di legittimità la natura di area edificabile è stata riconosciuta sulla base di una suscettibilità edificatoria unitaria del terreno a prescindere dal fatto che l'area fosse inserita, dallo strumento urbanistico generale, in zona agricola.
Il principio di diritto enunciato risolve il problema applicativo relativo ai fabbricati collabenti, normalmente accatastati in categoria catastale F2. Si tratta di fabbricati con un alto livello di degrado, pericolanti o diroccati, non utilizzabili e per questo accatastati senza rendita catastale. A seguito dell'emersione dei fabbricati ex rurali, iniziata con il Dl 262/2006, molti di questi fabbricati sono stati accatastati proprio in categoria F2.
Questi fabbricati, in realtà, sono da assoggettare come area fabbricabile in quanto lo strumento urbanistico comunale normalmente ne prevede il recupero edilizio, anche se nei limiti della cubatura esistente. Si tratta quindi di aree fabbricabili previste direttamente dallo strumento urbanistico, ai sensi dell'articolo 2 del Dlgs 504/1992, e non di fabbricati che possono essere attratti ad imposizione solo in caso di ristrutturazione, ai sensi dell'articolo 5 della normativa Ici.
Naturalmente, il fabbricato collabente situato in una zona del territorio comunale dove è comunque precluso il recupero edilizio, come nelle fasce di rispetto di un fiume, sarà escluso dall'Ici ed anche dall'Imu, non essendo né un terreno, né un fabbricato con rendita, né un'area fabbricabile.
La Cassazione, con la sentenza citata, completa dopo vent'anni di applicazione dell'Ici, il quadro di riferimento per le aree fabbricabili, costituito da una stratificazione di sentenze della Corte di Cassazione (sezioni unite 30 novembre 2006, n. 25506) e della Corte Costituzione (27 febbraio 2008, n. 41) e da un susseguirsi di norme, terminate con l'articolo 36 del Dl 223/2006 che considera area fabbricabile, ai fini di tutte le imposte, comunali ed erariali, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ovviamente l'articolato quadro giurisprudenziale e normativo è integralmente applicabile anche per l'Imu.

Personalmente non mi trova d'accordo questa sentenza, nel senso che se i fabbricati collabenti insistono su un terreno agricolo (previsto come tale dal PRG), sino al momento del recupero della volumetria (inizio lavori, così come per le altre finzioni giuridiche riguardanti le aree fabbricabili) l'imposizione tributaria dovrebbe essere fatta su tale fattispecie, ovvero terreno agricolo, perchè così è inquadrato nello strumento urbanistico....parere personale ovviamente......

p.s: fermo restando che in un'ipotetica compravendita quasi certamente quel terreno sarebbe compravenduto sottointendendo la sua potenzialità edificatoria

si rende disponibile testo della sentenza corte cassazione 5166/2013, allegata ad un documento di approfondimento completo

http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=559

APPROFONDIMENTO IMU - ICI UNITA' COLLABENTI F/2
a cura di Lucio Guerra

lucio guerra ha scritto:si rende disponibile testo della sentenza corte cassazione 5166/2013, allegata ad un documento di approfondimento completo

http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=559

APPROFONDIMENTO IMU - ICI UNITA' COLLABENTI F/2
a cura di Lucio Guerra

Come sempre... grazie :-)

Relativamente ai fabbricati collabenti F/2, avevo inserito ( prima nel regolamento ICI), poi ribadito nel Regolamento IMU il seguente comma:
"5) Ai fini dell’applicazione dell’imposta municipale propria si considerano aree edificabili, i fabbricati o le parti di essi collabenti, diroccati o fatiscenti, non suscettibili di attribuzione di rendita catastale, sempreché sia possibile, in base alla normativa urbanistico – edilizia vigente, il recupero, la ristrutturazione o il risanamento conservativo degli stessi. "
Nel corso del 2012 ho avuto da discutere su questo punto con dei contribuenti, i quali sostenevano che l' IFEL nel commento all' IMU del 18 aprile 2012 aveva esplicitamente detto che i fabbricati collabenti non erano soggetti ad IMU.
Personalmente ho sempre sostenuto che i fabbricati collabenti ( soprattutto molti ricadenti nelle nostre zone, poderi) hanno comunque potere edificatorio, e pertanto soggetti ad IMU. Domanda secondo voi va bene scritto così il comma del mio Regolamento?

è un pò confusa come regolamentazione

posso indicarti come l'abbiamo regolamentata

ARTICOLO 12
AREA FABBRICABILE

1. Definizione: Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero ogni area/immobile che esprime comunque un potenziale edificatorio, ancorché residuale.
2. Il dirigente/responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale, su richiesta del contribuente, attesta se un’area/immobile sita nel territorio comunale è fabbricabile in base ai criteri stabiliti nel precedente comma.
3. Per stabilire il valore venale in comune commercio da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’IMU per gli immobili che esprimono potenziale edificatorio, ci si avvale anche del principio di ragguaglio con “l’area fabbricabile” da intendersi quale valore base di ricostruzione dell’immobile. Pertanto tutti i potenziali edificatori, ancorché residuali, sono soggetti alla prevista tassazione; in alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale.

Dalla lettura della sentenza della Corte di Cassazione n.5166 si evince quanto sostenuto da Lucio Guerra...
Secondo altri illustri esperti la stessa sentenza ha ritenuto non dovuta l'ICI (oggi IMU), neppure relativamente all'area di sedime(con riferimento alla volumetria espressa) perché si tratta di immobili che essendo iscritti in catasto (F2) hanno abbandonato lo stato di area edificabile.
Anche voi avete interpretato la sentenza in questo modo? Dalla lettura ho capito che la cessione del terreno (che sarebbe stato considerato agricolo se non ci fossero state le unità collabenti) deve essere considerata come cessione di area fabbricabile a prescindere dal fatto che la zona in cui ricade sia considerata tale dal piano programmatico e che nella cessione il fabbricato e il terreno rappresentano un unico corpo al fine della vendita.
A questo punto mi chiedo se quest'ultima affermazione sia sufficiente a far pensare (nonostante non ci sia nessun riferimento ai tributi locali)che nel caso ci si trovi davanti ad un terreno caratterizzato dalla presenza di F2 non si debba pagare ne per l'area edificabile ne per il fabbricato.
Grazie

http://www.paologros.net/t34344-ici-ed-imu-su-area-edificabile-finalmente-la-cassazione#146823

La Corte di Cassazione con sentenza 5166/2013 ha ritenuto che la cessione unitaria di un terreno agricolo con sovrastanti fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, va considerata come cessione di area fabbricabile.


Non capisco: solo con la cessione il terreno agricolo si considera edificabile? e prima della cessione?

pure

Lucio Guerra ha scritto:pure

Anche se il proprietaro è coltivatore diretto o imprenditore agricolo?

direi proprio di si in quanto dovrebbe altrimenti coltivare direttamente il terreno, ma difficile farlo se sopra c'è un edificio collabente

non è proprio consentita l'annotazione di ruralità per i fabbricati in cat. F/2

la procedura docfa non consente di richiedere, giustamente, la ruralità per fabbricati collabenti, non potendo essere strumentali a nulla, essendo di fatto diruti

gli stessi mantengono quindi un valore di ricostruzione che è un potenzialità edificatoria "di fatto" che in assenza del fabbricato non ci sarebbe

Unborn ha scritto:direi proprio di si in quanto dovrebbe altrimenti coltivare direttamente il terreno, ma difficile farlo se sopra c'è un edificio collabente

Spiritoso...  ..mi riferisco a cascinali dismessi di proprietà di colt. diretti inseriti nel PGT come zona di recupero edilizio.
Mi pare strano che si tocchi la Categoria.

se il fabbricato è accatastato come F2 in realtà appunto è area edificabile ai fini ici/imu ancorchè il PRG lo collochi in zona agricola e questo vale indipendentemente dalla monetizzazione o meno dello stesso. La finzione giuridica, così come quella degli edifici oggetto di lavori, vale anche per i coltivatori....almeno quella....

fino a quel punto c'ero.
il dubbio che mi rimane è se in qualche modo qualcuno andrà a vedere il potenziale effettivo in riferimento alla cubatura, che un conto è il piano un conto è il cubico.   

infatti il calcolo dovrebbe prevedere l'area di sedime per numero dei piani (+ semplice) oppure cubatura, che esprimeranno pertanto il reale potenziale edificatorio "di fatto" che in assenza del fabbricato non ci sarebbe