IMU - UNITA' COLLABENTI

Come si deve calcolare l'IMU per un'unità collabente categoria F2?

La legge non disciplina espressamente questa fattispecie, ma gli immobili crollati e i ruderi, accatastati nella categoria F3 (fabbricati "collabenti"), che ha rendita catastale pari a zero, sono di fatto esenti dall’Imu, salvo che non insistano su un’area fabbricabile, nel quale caso si dichiara il valore dell’area
Vi è innanzitutto una errata indicazione della categoria catastale delle unità collabenti, non F3 ma F2, ma questo ovviamente non incide nel merito. Si ritiene invece che le unità immobiliari accatastate in cat. F/2 siano comunque soggette al pagamento dell’imposta esprimono potenziale edificatorio che in assenza del fabbricato (in zona agricola) non ci sarebbe. Quindi ritengo che per stabilire il valore venale in comune commercio da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’IMU per gli immobili che esprimono potenziale edificatorio, ci si avvale anche del principio di ragguaglio con “l’area fabbricabile” da intendersi quale valore base di ricostruzione dell’immobile. Pertanto tutti i potenziali edificatori, ancorché residuali, sono soggetti alla prevista tassazione; in alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale.
Fonte: Lucio Guerra ( collega del forum)

se ti dovesse essere necessariapuoi scaricare anche il fac-simile di delibera di giunta da qui http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=556

SCHEMA DELIBERA CATEGORIA - F

EVIDENZIATO che le categorie “F”, seppure sprovviste di rendita, per il potenziale edificatorio che esprimono nonché per il valore stesso dell'immobile, possono essere sottoposte a tassazione IMU con il principio di ragguaglio alle aree edificabili, in quanto tutti i potenziali edificatori, ancorché residuali, debbono scontare la prevista tassazione; in alternativa gli immobili stessi debbono espressamente essere privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale ;

Grazie di cuore a Paolo, a Lucio, e a tutti gli altri iscritti per il prezioso aiuto.

Samantha

direi di si previo contatto con l'ente a che sia chiara la compensazione

E' possibile rimborsare l'IMU, quota stato e quota comune, di un immobile che inizialmente accatastato nella categoria C2 è stato poi accatastato con categoria" Unità collabente "in atti dal .../10/2012" perché al catasto è privo di rendita, e il contribuente ha versato sulla base di una rendita del C2 per tutto l'anno?

Dovrebbe pagare però come area edificabile se sull'area su cui era accatastato il C2 si può comunque edificare.

- fino a .../10/2012 imposta dovuta come categoria C2
- dal .../10/2012 in poi imposta dovuta come F/2 e pertanto sul valore di ricostruzione

per le specifiche F/2 si rimanda sempre a
http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=607
APPROFONDIMENTO IMU - ICI UNITA' COLLABENTI F/2

Sulla base anche di quanto argomentato in questo forum non ho accolto il rimborso per unità collabenti (in realtà non rispondendo all'istanza) ma il contribuente, a sostegno della tesi del rimborso, mi ha invitato a leggere la risoluzione n. 8/Df del 22/07/2013 .

Ora il contribuente aspetta una risposta scritta con giustificazioni giuridiche anche alla luce della risoluzione richiamata in quanto ha intenzione di fare ricorso.

Come devo argomentare la risposta di diniego al rimborso Imu per unità collabenti?

Cosa ne pensate della risoluzione richiamata?

emanuelita ha scritto:Sulla base anche di quanto argomentato in questo forum non ho accolto il rimborso per unità collabenti (in realtà non rispondendo all'istanza) ma il contribuente, a sostegno della tesi del rimborso, mi ha invitato a leggere la  risoluzione n. 8/Df del 22/07/2013 .

Ora il contribuente aspetta una risposta scritta con giustificazioni giuridiche anche alla luce della risoluzione richiamata  in quanto ha intenzione di fare ricorso.

Come devo argomentare la risposta di diniego al rimborso Imu per unità collabenti?  

Cosa ne pensate della risoluzione richiamata?

premesso che c'è di mezzo anche la quota stato, quindi la questione si fa spinosa, puoi rispondere con l'argomentazione che le unità collabenti sono aree edificabili di fatto in quanto espressione di potenzialità edificatoria, guarda questa sentenza

http://www.paologros.net/t22160-f-2-unita-collabenti-sentenza-corte-di-cassazione-5166-2013

dunque con molta probabilità (ma questo dipende dai valori delle vostre aree edificabili) il tuo contribuente non solo non avrà un credito, bensì un debito...visto che in genere la valutazione dell'imponibile sulle aree edificabili è notevolmente superiore a quella dei fabbricati effettuata sulla rivalutazione della rendita. Certo è una sentenza, ma molti comuni hanno sposato questa argomentazione, anche prima che venisse pronunciata...

Unborn ha scritto:

emanuelita ha scritto:Sulla base anche di quanto argomentato in questo forum non ho accolto il rimborso per unità collabenti (in realtà non rispondendo all'istanza) ma il contribuente, a sostegno della tesi del rimborso, mi ha invitato a leggere la  risoluzione n. 8/Df del 22/07/2013 .

Ora il contribuente aspetta una risposta scritta con giustificazioni giuridiche anche alla luce della risoluzione richiamata  in quanto ha intenzione di fare ricorso.

Come devo argomentare la risposta di diniego al rimborso Imu per unità collabenti?  

Cosa ne pensate della risoluzione richiamata?

premesso che c'è di mezzo anche la quota stato, quindi la questione si fa spinosa, puoi rispondere con l'argomentazione che le unità collabenti sono aree edificabili di fatto in quanto espressione di potenzialità edificatoria, guarda questa sentenza

http://www.paologros.net/t22160-f-2-unita-collabenti-sentenza-corte-di-cassazione-5166-2013

dunque con molta probabilità (ma questo dipende dai valori delle vostre aree edificabili) il tuo contribuente non solo non avrà un credito, bensì un debito...visto che in genere la valutazione dell'imponibile sulle aree edificabili è notevolmente superiore a quella dei fabbricati effettuata sulla rivalutazione della rendita. Certo è una sentenza, ma molti comuni hanno sposato questa argomentazione, anche prima che venisse pronunciata...

Eventuale conteggio di area edificabile devi considerare solo l'area di sedime del fabbricato ( a meno che ricada tutto in zona edificabile)

http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=607
APPROFONDIMENTO IMU - ICI UNITA' COLLABENTI F/2

iadon ha scritto:
Eventuale conteggio di area edificabile devi considerare solo l'area di sedime del fabbricato ( a meno che ricada tutto in zona edificabile)

una valorizzazione a mc è l'ideale a meno che le norme tecniche del proprio comune non prevedano l'edificabilità a mq.

il concetto di area di sedime per il numero dei piani (mq lordi) è in analogia ai mc, ma molto più semplice da calcolare sulla base dei dati in possesso dell'amministrazione

resta cmq fermo il concetto di calcolare il valore venale dell'immobile sulla base del potenziale edificatorio "di fatto" (la possibilità di ristrutturare/ricostruire) che esprime il fabbricato "collabente- rudere" in categoria f/2, che in zona agricola e rurale, senza la presenza del fabbricato non ci sarebbe

in alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale

IPOTESI DI REGOLAMENTAZIONE

1.  Definizione:  Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero ogni area/immobile che esprime comunque un potenziale edificatorio, ancorché residuale.

2. Il dirigente/responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale, su richiesta del contribuente, attesta se un’area/immobile  sita  nel  territorio  comunale  è  fabbricabile  in  base  ai  criteri  stabiliti nel precedente comma.  

3. Per stabilire il valore venale in comune commercio da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’IMU per gli immobili che esprimono potenziale edificatorio, ci si avvale anche del principio di ragguaglio con “l’area fabbricabile” da intendersi quale valore base di ricostruzione dell’immobile. Pertanto tutti i potenziali edificatori, ancorché residuali, sono soggetti alla prevista tassazione; in alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale.

La risoluzione RISOLUZIONE N. 8/DF - 22 luglio 2013 è riferita a specifico su "Realizzazione di un impianto fotovoltaico sul lastrico solare (categoria catastale F/5), poi in parte, impropriamente estesa anche alle altre categorie fittizie

Per lastrico solare si intende un tetto a superficie piana.

Spesso il lastrico è attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad una unità immobiliare, che lo utilizza come terrazzo.

Pertanto la conclusione alla quale è giunto il dipartimento è corretta per un lastrico solare cat.F/5 concludendo impropriamente "Si deve concludere che le considerazioni appena svolte valgono anche per tutte le altre categorie fittizie."

"Per la determinazione della base imponibile “di un appartamento in costruzione al primo piano dell’edificio, quindi, non trova applicazione il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6, che disciplina l’utilizzazione edificatoria dell’area (individuando come base imponibile il valore dell’area stessa), […] di tal che, nella specie, non essendosi realizzato alcuno dei due presupposti, il comune non poteva assoggettare ad ICI l’area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia per l’appartamento al primo piano, non essendovi altra “area fabbricabile” che quella su cui insisteva l’appartamento a suo tempo realizzato al piano terreno (Cass. n. 23347 del 2004)”.

concludendo invece impropriamente "Si deve concludere che le considerazioni appena svolte valgono anche per tutte le altre categorie fittizie."[/b]

Infatti nel caso deglii F/2 per i quali l'intero fabbricato è in condizioni di fatiscenza, F/3 il fabbricato è in corso di costruzione - F/4 il fabbricato è in corso di ristrutturazione, e quindi non vi è alcuna altra unità immobiliare, se non le stesse cat. F/2-F/3-F/4, ne al piano terra ne al piano primo, alle quali sarebbe applicato il tributo, in palese violazione al presupposto dell'imposta il quale prevede che l'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili, ivi comprese l'abitazione principale e le pertinenze della stessa ; restano ferme le definizioni di cui all’art.2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n. 504 dovuto possesso di immobili

Tale interpretazione, oltre che essere ampiamente argomentata nel documento segnalato e da recenti sentenze della cassazione, trova chiara analogia nella norma con la quale viene stabilito che per i fabbricati in ristrutturazione (L. 05.08.1978 n. 457 art. 31 comma c, d, e) la base imponibile su cui calcolare l'ici e' costituita dal valore dell'area edificabile senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di fine lavori o se antecedente la data di utilizzo.

[b]Infatti il Dipartimento delle Finanze ha correttamente citato la sentenza della Corte di cassazione con la sent. n. 23347/2004:

Le considerazioni svolte restano valide anche per l'Imu. Nell'occasione il comune aveva preteso di tassare non solo l'appa rtamento al piano terra, già accatastato e utilizzato, ma anche di scorporare –per tassarla come area edificabile- la quota dell'area dalla quale si sviluppava la cubatura relativa al secondo appartamento, al 1° piano, non ancora ultimato, né utilizzato, e dichiarato al catasto come fabbricato ancora in corso di costruzione, quindi senza rendita.
La Cassazione, così come la Commissione tributaria di secondo grado di Bolzano, hanno riconosciuto le ragioni del contribuente nel senso che il solo appartamento ultimato deve essere assoggettato a imposizione. Non è infatti possibile individuare astrattamente un'area edificabile ancora tassabile oltre a quella su cui insiste la costruzione, ossia il sedime, mentre il piccolo lembo di terreno residuo circostante alla costruzione è stato censito al Catasto come pertinenza dell'appartamento al piano terra.
(parte sicuramente attinete ad un lastrico solare cat. F/5)

ma non ha riportato il resto della sentenza

Ultimato o comunque utilizzata l'unità al piano terra non si ha più area edificabile tassabile e viene meno la regola di cui all'art. 5, 6° c. del medesimo dlgs n. 504/1992 secondo la quale «in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 05.08.1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato»

Parte applicabile alle cat. F/2-F/3-F/4 come tra l'altro confermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 01 marzo 2013, n. 5166