Area edificabile, lotto minimo e valore ai fini IMU

PREMESSA:

Ad Agosto 2013 l’Amministrazione Comunale con propria Deliberazione ha adottato il RUE. Dal nuovo strumento urbanistico si desume che il lotto minimo edificabile deve corrispondere ad un’area di almeno 500mq.


CASO:

All’interno di un ambito edificabile disciplinato dal RUE, sono ubicati:
- un terreno di 450 mq accatastato al catasto terreni al fg. 1 part. 1,
- un immobile adiacente con annessa zona pertinenziale accatastato al catasto fabbricati al fg. 1 part. 2,
entrambi di proprietà del soggetto “X”.

Il tecnico del Comune mi conferma che il soggetto “X” può costruire nel terreno di cui al fg. 1 part. 1 solo se utilizza anche lo spazio pertinenziale del fabbricato  fg. 1 part. 2, in modo tale da raggiungere il lotto minimo edificabile (500mq).

Allo stato attuale il soggetto “X” paga l’IMU sull’immobile fg. 1 part. 2, e dichiara che è esente da IMU per quanto riguarda il terreno di cui al fg. 1 part. 1.


QUESITI:
1. Atteso che il terreno di cui al fg. 1 part. 1 non è autonomamente edificabile, è comunque soggetto ad IMU? Vi è qualche disposizione ufficiale che disciplina il caso?
2. Posto  che alla prima domanda si abbia risposta positiva; supponiamo l’ipotesi in cui i due immobili fossero di proprietà di  due soggetti diversi, il proprietario del terreno di cui al fg. 1 part. 1 è soggetto passivo IMU?

Fino all’adozione del RUE questo Ente disponeva del PRG e con Delibera di Consiglio aveva attribuito per ciascun area edificabile un  valore a mq in base alla zona edificatoria di appartenenza (zona residenziale di completamento, di espansione, artigianale..). Dall’adozione del RUE le zone territoriali edificabili non sono più visibili nella cartografia, e sono stati istituiti gli ambiti urbanizzati. Per analogia, dopo l'adozione del RUE, posso ancora utilizzare la vecchia Deliberazione di valutazione estimativa delle Aree edificabili  per attribuire un valore ai terreni edificabili? Nel caso in cui tale ipotesi non possa essere percorsa, in che modo posso rendere ufficiali e meno soggetti a ricorsi i valori delle aree edificabili?

Grazie a chi mi vorrà dedicare un po' della Sua attenzione.

GUERRA&PACE ha scritto:PREMESSA:

Ad Agosto 2013 l’Amministrazione Comunale con propria Deliberazione ha adottato il RUE. Dal nuovo strumento urbanistico si desume che il lotto minimo edificabile deve corrispondere ad un’area di almeno 500mq.


CASO:

All’interno di un ambito edificabile disciplinato dal RUE, sono ubicati:
- un terreno di 450 mq accatastato al catasto terreni al fg. 1 part. 1,
- un immobile adiacente con annessa zona pertinenziale accatastato al catasto fabbricati al fg. 1 part. 2,
entrambi di proprietà del soggetto “X”.

Il tecnico del Comune mi conferma che il soggetto “X” può costruire nel terreno di cui al fg. 1 part. 1 solo se utilizza anche lo spazio pertinenziale del fabbricato  fg. 1 part. 2, in modo tale da raggiungere il lotto minimo edificabile (500mq).

Allo stato attuale il soggetto “X” paga l’IMU sull’immobile fg. 1 part. 2, e dichiara che è esente da IMU per quanto riguarda il terreno di cui al fg. 1 part. 1.


QUESITI:
1. Atteso che il terreno di cui al fg. 1 part. 1 non è autonomamente edificabile, è comunque soggetto ad IMU? Vi è qualche disposizione ufficiale che disciplina il caso?
2. Posto  che alla prima domanda si abbia risposta positiva; supponiamo l’ipotesi in cui i due immobili fossero di proprietà di  due soggetti diversi, il proprietario del terreno di cui al fg. 1 part. 1 è soggetto passivo IMU?

Fino all’adozione del RUE questo Ente disponeva del PRG e con Delibera di Consiglio aveva attribuito per ciascun area edificabile un  valore a mq in base alla zona edificatoria di appartenenza (zona residenziale di completamento, di espansione, artigianale..). Dall’adozione del RUE le zone territoriali edificabili non sono più visibili nella cartografia, e sono stati istituiti gli ambiti urbanizzati. Per analogia, dopo l'adozione del RUE, posso ancora utilizzare la vecchia Deliberazione di valutazione estimativa delle Aree edificabili  per attribuire un valore ai terreni edificabili? Nel caso in cui tale ipotesi non possa essere percorsa, in che modo posso rendere ufficiali e meno soggetti a ricorsi i valori delle aree edificabili?

Grazie a chi mi vorrà dedicare un po' della Sua attenzione.

Sentenze della cassazione (ne trovi con il motore di ricerca) considerano la "potenzialità edificatoria" e non l'effettiva edificabilità". In questo caso penso che la potenzialità ad edificare ci sia visto che entrambi i lotti sono dello stesso proprietario.
Il lotto disporrà pur di volumetria utilizzabile.
La questione è stata sviscerata dalla cassazione anche con sentenze che si contraddicevano (purtroppo).
Comunque in linea di massima ritengo di sì.
p.s. non prendere per oro colato ciò che ho scritto, aspetta anche il parere di altri colleghi come Paolo o Lucio che sono molto esperti in materia.

non ritengo, nel caso indicato, che abbia rilevanza la non autonoma edificabilità, in quanto il terreno di 450 mq potrebbe essere oggetto di richiesta congiunta di edificazione e/o compravendita tra le parti, raggiungendo così il lotto minimo edificabile (500mq).

cosa diversa sarebbe stata se il terreno di 450 mq non avesse avuto alcuna possibilità edificatoria

Mi unisco anch'io a chi mi ha preceduto... il terreno è fiscalmente edificabile e quindi deve pagare l'IMU.

Passando a rispondere alle tue domande:
1) Si perché il terreno è fiscalmente edificabile ancorché non lo sia urbanisticamente (se preso singolarmente)
2) Si è tassabile ai fini IMU anche se di proprietà di un proprietario differente.

Il valore dell'area edificabile lo deve dare lui... in sede di controlli a te spetterà valutare se sono congrui o meno... oggettivamente dipenderà anche da quanto tempo potrai dedicare a questi controlli