IMU DUE ABITAZIONI CONTIGUE e unite ai fini fiscali ma separate catasto

Salve sono un geometra. quando ho accatastato il fabbricato dei miei genitori ho dovuto creare due unità inquanto una parte del fabbricato ricadeva su un'area intestata ai miei genitori e una parte ricadeva su un'area intestata sia ai miei genitori e sia una signora (deceduta) che viveva in Svizzera. Sulle visure compare la seguente dicitura: porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di foglio ----- part....... sub......;
Secondo il comune scatta la seconda abitazione; vorrei sapere da voi se inverce posso considerare l'intero fabbricato come prima abitazione, sommando le rendite delle due unità ai fini del calcolo imu. Grazie.
Mi sono gia attivato per fare un sucapione per trbunale, ma comunque ci vorranno degli anni.
Vi allego anche i certificati

secondo la mia opinione :

- chi si trova nella possibilità di accatastare come unica unità immobiliare in quanto quote omogenee, e non provvede a farlo, è tenuto a versare per 2 unità immobiliari

- chi non si trova nella possibilità di "fondere" per quote non omogenee, trattandosi di atto di aggiornamento catastale non ammesso, può versare come unità unite di fatto

La norma dispone “le unità immobiliari iscritte o iscrivibili come unica unità immobiliare”, e nel caso di quote non omogenee le unità immobiliari non sono iscrivibili come unica unità immobiliare.

Perchè si possa applicare tale interpretazione gli immobili debbono riportare chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali"

Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.

Questo è, secondo la mia opinione, l'unico caso, da ritenersi "eccezionale" in cui possono essere "accettate" come unica unità immobiliare unità immobiliari accatastate separatamente.

La motivazione è quella già riportata :

- possono essere considerate "unite di fatto" nella esclusiva situazione in cui, per quote di proprietà non omogenee, i proprietari sono di fatto nella impossibilità di "fondere" 2 unità immobiliari diverse, salvo provvedere preventivamente ed obbligatoriamente a spese notarili aggiuntive alla pratica catastale ed all'imu

Concordo con l'opinione di Lucio.
Peraltro il caso dovrebbe rientrare nel concetto (previsto dalla norma) di unica unità "iscrivibile" in catasto

Come già detto in un altro post io non concordo con queste interpretazioni perché la norma dice chiaramente che "per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente."

Secondo me poi gli immobili "iscrivibili nel catasto" come unica unità immobiliare possono essere solo quelli non ancora iscritti... quelli iscritti lo sono e se lo sono separati per quello pagano...

Nel caso fosse possibile accatastarli insieme prima dovranno essere accatastati come unica unità immobiliare e poi potrà essere considerata come tale... anche perché, posto che si possano unire, potrebbe cambiare la categoria e/o la classe con conseguente variazione della rendita che non sempre sarà la semplice somma delle due rendite separate.

2 abitazioni contigue, possedute una ciascuna da marito e moglie, unite ai fini fiscali (dizione riportata in calce alla visura catastale): costituiscono abitazione principale.
L'aliquota Imu da applicare è quella relativa alla abitazione principale e la detrazione di € 200,00 è divisa in parti uguali tra i 2 coniugi.
Se non dovesse essere così, quale dei 2 coniugi avrebbe diritto alla detrazione e alla applicazione dell'aliquota ridotta?

Nelle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" gravano diritti reali non omogenei (le quote di proprietà non sono coincidenti). In questo caso nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso ( cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Pertanto si ritiene :

- chi si trova nella possibilità di accatastare come unica unità immobiliare in quanto quote omogenee, e non provvede a farlo, è tenuto a versare per 2 unità immobiliari

- chi non si trova nella possibilità di "fondere" per quote non omogenee, trattandosi di atto di aggiornamento catastale non ammesso, può versare come unità unite di fatto

La norma dispone “le unità immobiliari iscritte o iscrivibili come unica unità immobiliare”, e nel caso di quote non omogenee le unità immobiliari non sono iscrivibili come unica unità immobiliare.

Perchè si possa applicare tale interpretazione gli immobili debbono riportare chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali"

Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.

Questo è, secondo la mia opinione, l'unico caso, da ritenersi "eccezionale" in cui possono essere "accettate" come unica unità immobiliare unità immobiliari accatastate separatamente.

La motivazione è quella già riportata :

- possono essere considerate "unite di fatto" nella esclusiva situazione in cui, per quote di proprietà non omogenee, i proprietari sono di fatto nella impossibilità di "fondere" 2 unità immobiliari diverse, salvo provvedere preventivamente ed obbligatoriamente a spese notarili aggiuntive alla pratica catastale ed all'imu

scusate se torno su questo tema
la posizione di lucio è chiara anche se mi sembra opinabile

la norma e la circolare IMU mi sembrava volessero superare la questione abitazioni contigue sollevata dalla cassazione per l'ICI, una unità sola e vale quello che è riportato in catasto non la situazione fattuale
perchè allora andiamo ad ampliare l'interpretazione anche su abitazioni aquistate al 100% dal marito e al 100 dalla moglie che non vogliono andare a modificare le quote di propietà e accatastare unitariamente l'immobile?

perchè nel post abitazioni contigue - aliquote la posizione era che l'unità immobiliari unite ai fini del reddito non erano abitazioni principale ed ora (dai post di giugno) l'interpretazione si è fatta meno vincolante?

peraltro temo che questa apertura diventi un boomerang: es. come considerate la situazioneunità non proprio contigue (ossia stesso piano e con un apertura) ma su piani diversi con accesso principale dal giardino unico ma con 2 porte (es villetta piano terra A7 della moglie 100% e piano superiore 100% del marito) e non comunicanti?

nel caso direi che la posizione di lucio è chiara e peraltro condivisibile

quindi sull'esempio della villetta sareste d'accordo a considerarla tutta abitazione principale seguendo l'interpretazione della cassazione per l'ici ed anzi 'ampliandola'?

espongo solamente un punto di vista ed interpretazione personale e cerco di argomentarlo, poi ogni responsabile applicherà quanto riterrà più rispondente alla norma

definizione catastale delle unità immobiliari unite di fatto ai fini fiscali

1) Unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non
omogenei
Un esempio esplicativo è quello di un immobile appartenente ad un soggetto che acquista, in un
secondo tempo, un'ulteriore porzione di fabbricato in comunione dei beni con il proprio coniuge, al
fine di ampliare l’unità originaria.
Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo
qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano
alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di
disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le due distinte parti.
I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito
l’individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza.
Nell’esempio in esame, in catasto risultano iscritte sia un’unità a nome di uno dei coniugi, sia una
porzione acquistata successivamente da entrambi in comunione legale, debitamente volturata, ed a
cui è attribuita la categoria fittizia F/4. Per procedere nell’iscrizione in catasto dei beni, che di
fatto costituiscono, dopo i necessari lavori di adeguamento, una nuova ed unica unità immobiliare,
il professionista incaricato deve redigere due dichiarazioni di variazione distinte, con causale "5 -
altre", in luogo della fusione.
Mediante ciascuna dichiarazione di variazione ogni porzione è iscritta autonomamente in banca
dati con causale di presentazione "5 - Altre", nel cui campo descrittivo è riportata la dizione
"DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U. I.". Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è
attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità
immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni),
mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della
relativa consistenza.
Si precisa che, qualora una delle porzioni, che costituiscono l’unità immobiliare, presenti una
consistenza minima inferiore ad un vano, la consistenza stessa deve essere sempre arrotondata, per
eccesso, al vano intero.
Nel riquadro "Note relative al documento"è posta la dizione "Porzione di u. i. u. unita di fatto con
quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i. ai fini fiscali".
Nelle planimetrie di ciascuna porzione è peraltro rappresentata l’intera unità immobiliare, con
l'avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello
tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per
meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.
L’Ufficio, immediatamente dopo l'inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede - mediante
l’applicazione interna "Funzioni d’ausilio" - a inserire, come annotazione relativa alla U.I., la
citata dizione "Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz.
Rendita attribuita alla porzione di u.i. ai fini fiscali", per ogni porzione di immobile iscritta
autonomamente in atti.

il bello di questo forum è che ci si può scambiare le opinioni in piena libertà
io chiedevo solo se questa interpretazione non vi abbia poi creato problemi visto che andiamo ad estenderla a situazioni di fatto che potrebbero essere meritevoli di tutela perchè in effetti la realtà che abbiamo di fronte è di un'unica abitazione principale, ma ripeto l'esempio della villetta su 2 piani , unico accesso principale ma 2 porte separate senza scala interna, con 2 appartamenti A7 intestati uno alla moglie e uno al marito lo considereste abitazione principale?
e se fossimo in un condominio con 2 appartamenti su piani differenti e senza scala interna?

se la casistica indicata è perfettamente coincidente con quanto stabilito dall'agenzia del territorio , secondo la mia opinione si può :

- in maniera restrittiva attenersi strettamente al dettato normativo e non concedere l'agevolazione
- motivare l'agevolazione concessa con quanto precedentemente indicato

Nel dubbio, noi, riconosciamo una sola volta l'agevolazione.

Nel dubbio, noi, riconosciamo una sola volta l'agevolazione.
Non mi sembra corretta questa affermazione: è il vecchio, ma sempre attuale "in dubio, pro fisco".
Quale sarebbe, poi, la motivazione di questa "unione ai soli fini fiscali"?

pinoerre ha scritto:Nel dubbio, noi, riconosciamo una sola volta l'agevolazione.
Non mi sembra corretta questa affermazione: è il vecchio, ma sempre attuale "in dubio, pro fisco".
Quale sarebbe, poi, la motivazione di questa "unione ai soli fini fiscali"?

Mi scuso per la brevità della risposta, espongo meglio il mio pensiero
Siccome in questo caso la verità in tasca non la possiede nessuno e siccome a livello giurisprudenziale, già in regime di ici, abbiamo visto tutto e il contrario di tutto. Tenuto conto che il destinatario del tributo non è solo il Comune ma anche lo Stato che potrebbe pensarla diversamente da me, e siccome la norma recita: "Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare..." ritengo che sia corretto riconoscere l'agevolazione una sola volta.

Andiamo a pag. 10, punto 6, comma 2, circolare 3/DF del 18.5.2012 Ministero dell’Economia e delle Finanze – Dipartimento delle Finanze – Direzione Federalismo Fiscale
“Rispetto a quanto previsto per l'ICI, la definizione di abitazione principale presenta dei profili di novità. Infatti , l'art. 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, … Dalla lettura della norma emerge, innanzitutto, che l' abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna per la propria rendita. Pertanto, il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione delle agevolazioni delle riduzioni IMU per questa previste; le altre, invece vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l'applicazione dell'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati.
Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario".

Si ritiene che il riferimento della circolare MEF n. 3/DF del 18.05.2012 "Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario" possa essere considerato non alle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" ma ad unità immobiliari utilizzate come unico fabbricato di residenza ma di fatto accatastate in 2 unità immobiliari, ma che potrebbero essere oggetto di "fusione" catastale in quanto aventi quote di proprietà e diritti reali omogenei, e pertanto senza il preventivo ricorso ad un atto di cessione di diritti o di godimento

Nelle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" gravano diritti reali non omogenei (le quote di proprietà non sono coincidenti). In questo caso nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso ( cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Pertanto si ritiene :

- chi si trova nella possibilità di accatastare come unica unità immobiliare in quanto quote omogenee, e non provvede a farlo, è tenuto a versare per 2 unità immobiliari

- chi non si trova nella possibilità di "fondere" per quote non omogenee, trattandosi di atto di aggiornamento catastale non ammesso, può versare come unità unite di fatto

La norma dispone “le unità immobiliari iscritte o iscrivibili come unica unità immobiliare”, e nel caso di quote non omogenee le unità immobiliari non sono iscrivibili come unica unità immobiliare.

Perchè si possa applicare tale interpretazione gli immobili debbono riportare chiaramente in visura catastale l'annotazione "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali"

Trattasi infatti di specifica e particolare modalità di accatastamento dove nelle planimetrie di ciascuna "porzione" deve essere rappresentata l’intera unità immobiliare, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente.

Questo è, secondo la mia opinione, l'unico caso, da ritenersi "eccezionale" in cui possono essere "accettate" come unica unità immobiliare unità immobiliari accatastate separatamente.

La motivazione è quella già riportata :

- possono essere considerate "unite di fatto" nella esclusiva situazione in cui, per quote di proprietà non omogenee, i proprietari sono di fatto nella impossibilità di "fondere" 2 unità immobiliari diverse, salvo provvedere preventivamente ed obbligatoriamente a spese notarili aggiuntive alla pratica catastale ed all'imu

In effetti, nel caso di specie:
2 abitazioni contigue, con 2 sub catastali, di proprietà di soggetti diversi (i 2 coniugi) - unite ai fini fiscali (con annotazione specifica sul certificato catastale)
possono ritenersi facenti parte di un'unica abitazione principale e usufruire, quindi, dell'aliquota agevolata.
Le detrazioni spettanti alla tipologia di "abitazione principale" sono attribuite al 50% tra i 2 coniugi.

e per quanto riguarda l'ici invece concedevate l'agevolazione?
in caso affermativo l'avevate regolamentato?

Rispolvero questo post per sottoporvi un caso.

Ho le seguenti unità abitative unite ai fini fiscali

• A4 di proprietà di 2 fratelli
  
• A3 di proprietà del padre
  

L'A4 si sviluppa su due piani (tra l'altro non comunicanti tra loro) e non ha un accesso diretto dall'esterno... praticamente per entrarvi e passare al piano superiore bisogna passare attraverso l'A3 del padre. (in pratica qui dentro troviamo la cucina al piano terra e un cameretta piccola e un bagnetto al piano superiore)

Uno dei due fratelli è residente nell'immobile (ovviamente tutto) mentre il padre risiede altrove.

Siccome mi spiacerebbe farli pagare oltre il dovuto voi come vi comportereste?

La soluzione:

• Figlio A (residente) aliquota 0,4% per il 50% dell'A4
  
• Figlio B (non residente) aliquota 0,85% per il 50% dell'A4
  
• Padre (non residente) aliquota 0,76% (comodato d'uso gratuito) per l'A3

è sicuramente la più semplice però non considererei che le unità sono unite ai fini fiscali... non potrei far applicare l'aliquota 0,4% anche sull'A3 dove però il proprietario catastale non risiede visto che è anche catastalmente unita ai fini fiscali all'A4 dove il proprietario è residente?

E' una situazione strana ma confido in una vostra risposta... in un modo o nell'altro per comunicarlo lunedì mattina.

Grazie
Daniele

o si considerano unite di fatto ai fini fiscali o no

pertanto qualora applicata l'agevolazione ritengo si possa applicare l'aliquota 0,4% anche sull'A3 essendo di fatto l'accesso e passaggio al piano superiore, non potendosi configurare come unità immobiliare autonoma ma di fatto unita e strettamente funzionale alle altre

come già detto in altri post, trattasi di situazione particolare dove non è possibile fondere le unità immobiliari (se non con passaggio notarile) in quanto sulle stesse gravano quote di possesso diverse

lucio guerra ha scritto:o si considerano unite di fatto ai fini fiscali o no

pertanto qualora applicata l'agevolazione ritengo si possa applicare l'aliquota 0,4% anche sull'A3 essendo di fatto l'accesso e passaggio al piano superiore, non potendosi configurare come unità immobiliare autonoma ma di fatto unita e strettamente funzionale alle altre

come già detto in altri post, trattasi di situazione particolare dove non è possibile fondere le unità immobiliari (se non con passaggio notarile) in quanto sulle stesse gravano quote di possesso diverse

Grazie Lucio...
quindi tu la vedresti:
figlio non residente 0,85%
figlio residente 0,4% con detrazione
padre non residente 0,4% utilizzando anche la parte di detrazione che rimane visto che la sua abitazione è di fatto fiscalmente unita all'altra

Giusto?
Lo so che posso sembrare noioso ma è per cercare di fare le cose il meglio possibile

giusto, almeno per il mio pensiero

lucio guerra ha scritto:giusto, almeno per il mio pensiero

Grazie Lucio...

Ciao Daniele!
anche qui ho avuto un caso simile al tuo, però ho preteso che mi portassero il docfa da cui risultasse la fusione fiscale prima di concedere loro l'agevolazione su tutta l'unità immobiliare...cioè, non ho io considerato gli immobili uniti di fatto, ma ho chiesto che catastalmente utilizzassero la circolare 15232 facendo quanto consentito da una situazione anomala come quella in cui le quote di possesso non sono omogenee...