IMU - fabbricati in corso di costruzione

Per i fabbricati accatastati in F3 come si paga l'IMU? E' possibile considerare l'area rapportata alla volumetria del fabbricato in corso di costruzione? Ci sono sentenze a rgiuardo?

non conosco sentenza ma ritengo che tali edifici siano ragguagliabili al valore dell'area su cui insistono come ampiamente evidenziato da Lucio in molti post

di stabilire, per le categorie catastali F/2, F/3 – F/4 in zona agricola e rurale, F/4 in qualsiasi zona omogenea del PRG , e fabbricati censiti al N.C.T. con qualità “Ente Urbano” per i quali è stato effettuato il tipo mappale senza dar corso al relativo accatastamento, in €/mq. ........., il valore venale in comune commercio per l’anno 2012 da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’Imposta Municipale Propria “IMU”, da moltiplicare per la superficie lorda complessiva del fabbricato, intesa quale superficie dell’area di “sedime” (area di ingombro del fabbricato sul terreno), moltiplicata per il numero dei piani ;

Ho letto che per gli immobili in costruzione F3 devo pagare l'IMU sul valore venale dell'area di sedime per numero dei piani. Nel mio caso il piano terra è accatastato C4 e C6 con rendita quindi, mentre il primo piano- stessa metratura - (dovrebbe essere l'appartamento) è accatastato F3. Posso ridurre il valore dell'area edificabile della metà, visto che una metà del costruibile è costruito ed accatastato?
Il codice tributo in questa eventualità è quello relativo ad altri immobili (F3) o quello, che mi sembrerebbe meno congruo poiché l'area è in parte edificata ed ultimata, di aree edificabili.
Il comune invece aveva deciso di farmi pagare l'Imu su una rendita presunta diminuita della metà perché non ultimato ed inabitabile. Dovrò fare anche la dichiarazione?
Grazie e complimenti per il sito
Simonetta

simcio ha scritto:Ho letto che per gli immobili in costruzione F3 devo pagare l'IMU sul valore venale dell'area di sedime per numero dei piani. Nel mio caso il piano terra è accatastato C4 e C6 con rendita quindi, mentre il primo piano- stessa metratura - (dovrebbe essere l'appartamento) è accatastato F3. Posso ridurre il valore dell'area edificabile della metà, visto che una metà del costruibile è costruito ed accatastato?
Il codice tributo in questa eventualità è quello relativo ad altri immobili (F3) o quello, che mi sembrerebbe meno congruo poiché l'area è in parte edificata ed ultimata, di aree edificabili.
Il comune invece aveva deciso di farmi pagare l'Imu su una rendita presunta diminuita della metà perché non ultimato ed inabitabile. Dovrò fare anche la dichiarazione?
Grazie e complimenti per il sito
Simonetta

l'indicazione alla quale Lei fa riferimento potrebbe essere valida per gli F/3 in zona agricola e rurale e deve essere cmq stabilita con delibera comunale

per un F/3 in zona edificabile è consuetudine calcolare l'area rapportata alla volumetria del fabbricato

nel caso che il comune abbia stabilito altre modalità è necessario attenersi alla delibera/regolamento comunale

come parere esclusivamente personale, non mi sembra corretto il concetto di "inabitabile" in quanto tale disposizione dovrebbe applicarsi agli immobili con rendita catastale attribuita, che a seguito di accertata inagibilità/inabitabilità, possono ridurre la base imponibile del 50%

lucio_imu ha scritto:

simcio ha scritto:Ho letto che per gli immobili in costruzione F3 devo pagare l'IMU sul valore venale dell'area di sedime per numero dei piani. Nel mio caso il piano terra è accatastato C4 e C6 con rendita quindi, mentre il primo piano- stessa metratura - (dovrebbe essere l'appartamento) è accatastato F3. Posso ridurre il valore dell'area edificabile della metà, visto che una metà del costruibile è costruito ed accatastato?
Il codice tributo in questa eventualità è quello relativo ad altri immobili (F3) o quello, che mi sembrerebbe meno congruo poiché l'area è in parte edificata ed ultimata, di aree edificabili.
Il comune invece aveva deciso di farmi pagare l'Imu su una rendita presunta diminuita della metà perché non ultimato ed inabitabile. Dovrò fare anche la dichiarazione?
Grazie e complimenti per il sito
Simonetta

l'indicazione alla quale Lei fa riferimento potrebbe essere valida per gli F/3 in zona agricola e rurale e deve essere cmq stabilita con delibera comunale

per un F/3 in zona edificabile è consuetudine calcolare l'area rapportata alla volumetria del fabbricato

nel caso che il comune abbia stabilito altre modalità è necessario attenersi alla delibera/regolamento comunale

come parere esclusivamente personale, non mi sembra corretto il concetto di "inabitabile" in quanto tale disposizione dovrebbe applicarsi agli immobili con rendita catastale attribuita, che a seguito di accertata inagibilità/inabitabilità, possono ridurre la base imponibile del 50%

Se ho ben capito, Lei consiglia che per l'immobile F3 in zona edificabile sia calcolato il valore venale della parte di fabbricato (rustico) accatastato in F3, escludendo quindi la parte già accatastata come c6e c2, per il quale essite rendita e pagamento. Calcolo il valore venale e lo moltiplico per l'aliquota, dopo di che verso con codice tributo area edificabile o altri immobili?
Dovrò comunque fare la dichiarazione IMu entro ottobre, mi sembra, perché è variato il calcolo. Tutto ciò sempre che non esistano delibere comunali al riguardo.

simcio ha scritto:

lucio_imu ha scritto:

simcio ha scritto:Ho letto che per gli immobili in costruzione F3 devo pagare l'IMU sul valore venale dell'area di sedime per numero dei piani. Nel mio caso il piano terra è accatastato C4 e C6 con rendita quindi, mentre il primo piano- stessa metratura - (dovrebbe essere l'appartamento) è accatastato F3. Posso ridurre il valore dell'area edificabile della metà, visto che una metà del costruibile è costruito ed accatastato?
Il codice tributo in questa eventualità è quello relativo ad altri immobili (F3) o quello, che mi sembrerebbe meno congruo poiché l'area è in parte edificata ed ultimata, di aree edificabili.
Il comune invece aveva deciso di farmi pagare l'Imu su una rendita presunta diminuita della metà perché non ultimato ed inabitabile. Dovrò fare anche la dichiarazione?
Grazie e complimenti per il sito
Simonetta

l'indicazione alla quale Lei fa riferimento potrebbe essere valida per gli F/3 in zona agricola e rurale e deve essere cmq stabilita con delibera comunale

per un F/3 in zona edificabile è consuetudine calcolare l'area rapportata alla volumetria del fabbricato

nel caso che il comune abbia stabilito altre modalità è necessario attenersi alla delibera/regolamento comunale

come parere esclusivamente personale, non mi sembra corretto il concetto di "inabitabile" in quanto tale disposizione dovrebbe applicarsi agli immobili con rendita catastale attribuita, che a seguito di accertata inagibilità/inabitabilità, possono ridurre la base imponibile del 50%

Se ho ben capito, Lei consiglia che per l'immobile F3 in zona edificabile sia calcolato il valore venale della parte di fabbricato (rustico) accatastato in F3, escludendo quindi la parte già accatastata come c6e c2, per il quale essite rendita e pagamento. Calcolo il valore venale e lo moltiplico per l'aliquota, dopo di che verso con codice tributo area edificabile o altri immobili?
Dovrò comunque fare la dichiarazione IMu entro ottobre, mi sembra, perché è variato il calcolo. Tutto ciò sempre che non esistano delibere comunali al riguardo.

Mi permetto di risottoporre la questione perché l'area in cui insiste la parte di rustico è in parte finita ed accatastata ed in uno dei vostri post, ho letto che si sottoponeva ad ici l'unità accatastata con rendita e per la parte non ultimata si calcolava la volumetria, altrimenti mi troverei a pagare l'imposta due volte sull'area e su unità che dovrebbero in parte riassorbirla.

ogni "lotto" di terreno fabbricabile ha un suo indice di edificabilità stabilito da PRG che permettere la quantificazione della superficie utile lorda "Su" edificabile

esempio :

lotto mq.500 (indice edificabilità 0.40 mq/mq) = mq. 200 di superficie utile lorda edificabile

di questi 200 mq. ho edificato un C/6 (garage) ed un C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi) che hanno una superficie utile lorda complessiva di mq.100

quindi ho edificato, con rendita già attribuita, il 50% (100 mq su 200) del potenziale edificabile del lotto di mq. 500 complessivi

quindi il fabbricato F/3 (in corso di costruzione) dovrà calcolare il valore venale con :

- mq. lotto 500 x 50% (potenziale edificatorio senza rendita) = mq. 250

- mq. 250 x €/mq (vedere delibera valori medi comunale) esempio € 50 = valore € 12.500

€ 12.500 x 0,0076 x quota possesso (esempio 100%) = € 95,00 (imu dovuta per F/3)

lucio_imu ha scritto:ogni "lotto" di terreno fabbricabile ha un suo indice di edificabilità stabilito da PRG che permettere la quantificazione della superficie utile lorda "Su" edificabile

esempio :

lotto mq.500 (indice edificabilità 0.40 mq/mq) = mq. 200 di superficie utile lorda edificabile

di questi 200 mq. ho edificato un C/6 (garage) ed un C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi) che hanno una superficie utile lorda complessiva di mq.100

quindi ho edificato, con rendita già attribuita, il 50% (100 mq su 200) del potenziale edificabile del lotto di mq. 500 complessivi

quindi il fabbricato F/3 (in corso di costruzione) dovrà calcolare il valore venale con :

- mq. lotto 500 x 50% (potenziale edificatorio senza rendita) = mq. 250

- mq. 250 x €/mq (vedere delibera valori medi comunale) esempio € 50 = valore € 12.500

€ 12.500 x 0,0076 x quota possesso (esempio 100%) = € 95,00 (imu dovuta per F/3)

Grazie, ora è chiaro, al piano terra in realtà c'è un c2 e non un c4, ma quello che mi occorreva sono le Sue/tue indicazioni. Applicherò come da Lei/te indicato anche nella dichiarazione individuando il potenziale edificatorio. Ora rimane solo da inviduare il valore medio comunale e posso pagare serenamente tutto. Grazie!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Ho richiesto al Comune di indicarmi il valore venale al mq ai fini ICi per aree fabbricabili, così come da indicazioni ricevute anche da amici architetti e geometri, ma non ho ottenuto informazioni (salvo prossima ricerca personale presso ufficio tributi).
A questo punto, l'unica fonte di dati certi è quella scaturita dall'accertamento comunale che ha imposto dipagare con rendita presunta + riduzione 50% per inabitabilità sulla parte di immobile in costruzione accatastata F3. In mancanza d'altro, avrei deciso di utilizzare questi questi dati per attribuire comunque un valore alla superficie in costruzione imponibile come area edificabile, pagando quanto dovuto con F24 e codice Area edificabile. E' un obbrobrio , però....

In effetti l'Ente non era obbligato a fissare dei valori per le aree fabbricabili ed oltretutto il loro scopo originario sarebbe quello di limitare gli accertamenti.
L'imposta anche in mancanza di tale atto andrebbe assolta come indicato anche da Lucio con il valore venale che dovrà essere indicato dal contribuente e all'Ente spetterà valutare se tale valore sia o meno congruo... Il pagare su una rendita presunta al 50% direi che sia un obbrobrio... L'inagibilità si ha su immobili vetusti o lesionati non su un immobile che si sta costruendo... Poi se loro ti indicano così e ti può convenire economicamente (cosa possibilissima) assecondali

confermo quanto già scritto e concordo con daniele

...indicazioni utilissime!..io però avevo letto che per gli F3 che insistevano su un'area edificabile non dovessero essere presi in considerazione in quanto si sarebbe dovuto pagare per l'area (dal momento che il fabbricato è privo di rendita e che quindi gli si è attribuito un codice "F3" giusto per censirlo ma non è da considerarsi fabbricato a tutti gli effetti).
Nel caso invece in cui l'F3 si trovasse sopra un'altro fabbricato ultimato o cmq utilizzato es. un'abitazone, allora non si poteva far pagare per l'area in quanto su quell'area già esiste un fabbricato che sta scontando l'imposta. Non è infatti possibile far pagare due volte l'imposta per la stessa area...comunque ora mi chiedo come ci si debba comportare nei confronti di quei comuni che non hanno regolamentato la materia! Grazie

l'indicazione alla quale Lei fa riferimento è valida per un'intero fabbricato "in corso di costruzione" cat. F/3, che fino alla sua ultimazione o effettivo utilizzo se antecedente, verserà l'imposta sul valore dell'area edificabile

per un fabbricato in zona edificabile parzialmente ultimato ripropongo lìesempio precedente :

lotto mq.500 (indice edificabilità 0.40 mq/mq) = mq. 200 di superficie utile lorda edificabile

di questi 200 mq. ho edificato un C/6 (garage) ed un C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi) che hanno una superficie utile lorda complessiva di mq.100

quindi ho edificato, con rendita già attribuita, il 50% (100 mq su 200) del potenziale edificabile del lotto di mq. 500 complessivi

quindi il fabbricato F/3 (in corso di costruzione) dovrà calcolare il valore venale con :

- mq. lotto 500 x 50% (potenziale edificatorio senza rendita) = mq. 250

- mq. 250 x €/mq (vedere delibera valori medi comunale) esempio € 50 = valore € 12.500

€ 12.500 x 0,0076 x quota possesso (esempio 100%) = € 95,00 (imu dovuta per F/3)

se il regolamento non tratta l'argomento?

e' comunque applicabile poiche' norma di buon senso

Grazie...vi propongo di seguito quanto affermato dalla Suprema Corte (Cassazione sen. n. 22808/2006 e 23347/2004) che ha ritenuto che non sia possibile sottoporre a tassazione in modo autonomo le eventuali unità ancora accatastate in F3, come area edificabile sulla scorta del fatto che "la nozione di fabbricato di cui all'art.2, rispetto all'area in cui esso insiste, è infatti unitaria, nel senso che una volta utilizzata comunque l'area edificabile, il valore della base imponibile ai fini ICI si strasferisce dall'area stessa all'intera costruzione realizzata -cfr: Cass.6501/05

....il valore della base imponibile ai fini ICI si strasferisce dall'area stessa all'intera costruzione realizzata......

tale disposizione trova riscontro nel caso in cui l'intera costruzione viene accatastata con rendita e pertanto la rendita catastale della costruzione comprende anche il valore dell'area sullla quale è stata realizzata

infatti l'art. 2 del Decreto Legislativo del 30/12/1992 n. 504 stabilisce

1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:

a) per fabbricato si intende l'unita' immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione
e' soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' comunque utilizzato

pertanto fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' comunque utilizzato, sarà soggetta all'imposta l'area edificabile

a far data dall'ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' comunque utilizzato, si potranno avere le seguenti situazioni :

- fabbricato totalmente ultimato ed accatastato con rendita (l'imposta è versata sulla base della rendita catastale)
- fabbricato parzialmente ultimato ed accatastato (per le porzioni non ultimate e quindi prive di rendita l'imposta è calcolata in percentuale all'incidenza sul totale della costruzione)

altrimenti per una costruzione di n.3 appartamenti, dei quali 1 ultimato e 2 in corso di costruzione, verserebbe l'imposta solamente l'appartamento ultimato e non ci sarebbe versamento per l'area

Infatti anche nel caso di interventi edilizi di cui all’art. 31 della L. 457/78, lett.c-d-e (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica), l’ICI dovrà essere pagata anziché sulla rendita catastale, sul valore “commerciale” dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è comunque utilizzato.

Grazie per la chiarrezza.