rendita catastale ICI/IMU

Buonasera,
ho un dubbio.
La base imponibile ICI/IMU si calcola applicando il moltiplicatore stabilito dalla legge alla rendita catastale in vigore al 1 gennaio dell'anno di imposizione, quindi in caso di variazione della rendita in corso d'anno quest'ultima varrà dall'anno successivo.

Ma come mi devo comportare in caso di soppressione di fabbricato e riaccatastamento in altra categoria?

Per esempio un c/2 che, a seguito di ristrutturazione, viene soppresso e vengono riaccatastati un c/6 e un a/2?
Oppure due unità accatastate in a/4 che vengono soppresse e viene costituita una unica unità abitativa?

Non sono sicura se considerare la nuova situazione a partire dal riaccatastamento (come se fosse una nuova costruzione) oppure far valere la variazione dall'anno successivo.

Grazie mille come sempre per il prezioso aiuto!

la rendita ha valore dalla data di accatastamento o di variazione riportata negli atti catastali

Non ha alcun senso continuare a parlare che in caso di variazione della rendita in corso d'anno quest'ultima varrà dall'anno successivo.

Queste le motivazioni

la rendita catastale "proposta" in fase di accatastamento o variazione catastale può essere rettificata dall'agenzia del territorio entro il termine di 1 anno dalla data di presentazione (termini tra l'altro non perentorio)

nel caso in cui si tratti di classamento e rendita rettificati nei termini, la rettifica opera dalla data di accatastamento o variazione in quanto viene di fatto non ritenuta "congrua" dall'agenzia del territorio la rendita e classamento proposti all'origine

pertanto va effettuato il versamento sulla base della rendita rettificata, con retroattività alla data di presentazione dell'atto di aggiornamento catastale, fatta salva la possibilità di fare ricorso entro i termini stabiliti dalla notifica dell'avviso di rendita rettificata

la rendita attribuita in sede di rettifica entro i termini di autotutela dell'agenzia esplicherà efficacia retroattiva (ex tunc), cioè a decorrere dalla data dell’originario classamento, indipendentemente dalla data di notifica della nuova rendita agli intestatari della partita

ritengo pertanto sia logica conseguenza che anche in caso di non rettifica e quindi di conferma del classamento proposto, questo decorre dall'originario classamento

il principio della rettifica in autotutela riguarda il ripristino della correttezza e/o la legittimità di un provvedimento (l’atto attributivo o modificativo della rendita) errato fin dall’origine, cioè fin dalla sua emanazione

e pertanto se non vi è rettifica significa che l'atto è legittimo fin dall'origine e cioè dal momento dell'accatastamento con rendita proposta dallo stesso richiedente e tecnico abilitato

la notifica quindi non ha alcun senso in quanto la rendita è stata proposta dallo stesso richiedente con la sottoscrizione del docfa

la data quindi è quella di accatastamento o variazione con rendita proposta dal richiedente che deve essere effettuata entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori

riferimenti normativi

CIRCOLARE N. 11/2005
PROT. n° 73809
ENTE EMITTENTE: Direzione dell’Agenzia

OGGETTO: Esercizio dell’autotutela nel settore catastale - Tipologia – Efficacia temporale delle rettifiche catastaliDESTINATARI: Direzioni Centrali, Consiglieri, Direzioni Regionali, Uffici
Provinciali

Roma, 26 ottobre 2005 FIRMATO: Mario Picardi

L’efficacia temporale delle variazioni catastali

Occorre premettere, in linea generale, che, in tema di decorrenza delle variazioni catastali, l’art. 74 della legge 21 novembre 2000, n. 342, ha introdotto, come è noto, la regola generale intesa a valorizzare in via assoluta, sia ai fini della efficacia temporale che del decorso del termine di impugnazione, la notifica della attribuzione o modificazione della rendita catastale.

Ora, alla luce delle condivisibili indicazioni interpretative fornite dall’Avvocatura Generale dello Stato, può affermarsi che, se il riesame del classamento operato dall’Ufficio dell’Agenzia, in via autonoma o su istanza di parte, è qualificabile come esercizio della potestà di autotutela - in quanto finalizzato ad eliminare incongruenze derivanti da errori di inserimento dati oppure da erronee applicazioni dei principi dell’estimo catastale - la nuova rendita attribuita esplicherà efficacia retroattiva (ex tunc), cioè a decorrere dalla data dell’originario classamento, indipendentemente dalla data di notifica della nuova rendita agli intestatari della partita catastale.In relazione a tale ultimo delicato aspetto, peraltro, sembra assumere decisiva rilevanza la cennata connotazione attribuibile all’attività di autotutela nel peculiare settore catastale. In tale contesto, infatti, il provvedimento emesso in sede di autotutela non appare qualificabile, strictu sensu, come mero atto modificativo della rendita - secondo l’accezione desumibile dall’art. 74 citato - ma, piuttosto, come atto tendente a ripristinare la correttezza e/o la legittimità di un provvedimento (l’atto attributivo o modificativo della rendita) errato fin dall’origine, cioè fin dalla sua emanazione.

grazie per la tua risposta, ma sono ancora perplessa... scusami, ma forse non colgo...

Tu mi parli della rendita proposta con DOCFA in sede di accatastamento, che può essere rettificata dall'Agenzia del Territorio entro un anno. Tale rendita rettificata avrà, giustamente, valore ex tunc.

Ma io mi riferisco ad una variazione oggettiva di un immobile già esistente da molti anni, per esempio a seguito di una ristrutturazione.

Ti porto un esempio concreto: un C/2 viene ristrutturato e a maggio 2012 viene riaccatastato in A/2 e viene data l'agibilità. I proprietari vi acquisiscono la residenza.

Applicando l'art. 13 comma 4 del D.L. 201/2011 che recita
"Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori (...)"
io dovrei considerare la rendita e la categoria C/2 fino al 31/12/2012 e dal 1 gennaio 2013 la nuova categoria e rendita.
Ma in questo caso i proprietari perderebbero il beneficio dell'agevolazione prima casa per i mesi di competenza del 2012, perchè non posso considerare il C/2 come abitazione.
se considerassi la nuova rendita da subito, andrei a disapplicare il comma citato...

come mi devo comportare?

grazie

tributimaranoticino ha scritto:grazie per la tua risposta, ma sono ancora perplessa... scusami, ma forse non colgo...

Tu mi parli della rendita proposta con DOCFA in sede di accatastamento, che può essere rettificata dall'Agenzia del Territorio entro un anno. Tale rendita rettificata avrà, giustamente, valore ex tunc.

Ma io mi riferisco ad una variazione oggettiva di un immobile già esistente da molti anni, per esempio a seguito di una ristrutturazione.

Ti porto un esempio concreto: un C/2 viene ristrutturato e a maggio 2012 viene riaccatastato in A/2 e viene data l'agibilità. I proprietari vi acquisiscono la residenza.

Applicando l'art. 13 comma 4 del D.L. 201/2011 che recita
"Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori (...)"
io dovrei considerare la rendita e la categoria C/2 fino al 31/12/2012 e dal 1 gennaio 2013 la nuova categoria e rendita.
Ma in questo caso i proprietari perderebbero il beneficio dell'agevolazione prima casa per i mesi di competenza del 2012, perchè non posso considerare il C/2 come abitazione.
se considerassi la nuova rendita da subito, andrei a disapplicare il comma citato...

come mi devo comportare?

grazie

Io metto li una soluzione diversa...

quel C/2, da quando è stata presentata richiesta all'ufficio urbanistica e la stessa è stata approvata (o quantomeno dal momento in cui sono iniziati i lavori di ristrutturazione), in realtà non è più un C/2, ma è diventato tale e quale ad un'area fabbricabile e quindi dovrebbe essere pagata l'ICI o l'IMU sul valore venale in commercio... che probabilmente potrebbe essere anche superiore al valore catastale del C/2 originario... da quando accatasta l'abitazione pagherà come abitazione (o tutto quello che è venuto)

DanieleGE ha scritto:

tributimaranoticino ha scritto:grazie per la tua risposta, ma sono ancora perplessa... scusami, ma forse non colgo...

Tu mi parli della rendita proposta con DOCFA in sede di accatastamento, che può essere rettificata dall'Agenzia del Territorio entro un anno. Tale rendita rettificata avrà, giustamente, valore ex tunc.

Ma io mi riferisco ad una variazione oggettiva di un immobile già esistente da molti anni, per esempio a seguito di una ristrutturazione.

Ti porto un esempio concreto: un C/2 viene ristrutturato e a maggio 2012 viene riaccatastato in A/2 e viene data l'agibilità. I proprietari vi acquisiscono la residenza.

Applicando l'art. 13 comma 4 del D.L. 201/2011 che recita
"Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori (...)"
io dovrei considerare la rendita e la categoria C/2 fino al 31/12/2012 e dal 1 gennaio 2013 la nuova categoria e rendita.
Ma in questo caso i proprietari perderebbero il beneficio dell'agevolazione prima casa per i mesi di competenza del 2012, perchè non posso considerare il C/2 come abitazione.
se considerassi la nuova rendita da subito, andrei a disapplicare il comma citato...

come mi devo comportare?

grazie

Io metto li una soluzione diversa...

quel C/2, da quando è stata presentata richiesta all'ufficio urbanistica e la stessa è stata approvata (o quantomeno dal momento in cui sono iniziati i lavori di ristrutturazione), in realtà non è più un C/2, ma è diventato tale e quale ad un'area fabbricabile e quindi dovrebbe essere pagata l'ICI o l'IMU sul valore venale in commercio... che probabilmente potrebbe essere anche superiore al valore catastale del C/2 originario... da quando accatasta l'abitazione pagherà come abitazione (o tutto quello che è venuto)

effettivamente la tua soluzione è corretta in applicazione dell'art. 5 comma 6 del 504.
invece nel caso di accorpamento in corso d'anno di due unità abitative in un'unica unità immobiliare? fatto ovviamnte perchè prima godeva dell'agevolazione solo su una delle due unità... vale da subito o dall'anno successivo?

1) l’accatastamento o variazione catastale di un immobile deve essere effettuato entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori

2) Per l’immobile accatastato in categoria C/2 viene presentata una pratica edilizia per “ristrutturazione” ed entro 30 gg. dall’ultimazione dei lavori, il tecnico ed il dichiarante provvedono alla presentazione della relativa variazione catastale, con :
- soppressione dell’immobile in categoria C/2
- costituzione dell’immobile in categoria A/2

3) Dalla data di inizio dei lavori di ristrutturazione del C/2 e fino alla data di ultimazione (o di effettivo utilizzo se antecedente) il versamento dovrà essere effettuato sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato

4) A seguito della costituzione dell’immobile di categoria A/2 (l’accatastamento/variazione catastale è documentazione obbligatoria per il rilascio dell’agibilità) l’ufficio tecnico rilascia il certificato di agibilità e di conseguenza i proprietari vi acquisiscono la residenza.

5) la pratica di accatastamento o variazione catastale opera con decorrenza dalla data di iscrizione agli atti catastali e da tale data decorre il classamento e rendita proposti dal richiedente e dal tecnico e l’ex agenzia del territorio ha 1 anno di tempo (non perentorio) per una eventuale rettifica in autotutela

6) l’eventuale rettifica in autotutela riguarda il ripristino della correttezza e/o la legittimità di un provvedimento (l’atto attributivo o modificativo della rendita) errato fin dall’origine, cioè fin dalla sua emanazione

Pertanto in conclusione :

- da gennaio 2012 fino alla data di inizio lavori il proprietario dovrà versare come C/2

- dalla data di inizio dei lavori di ristrutturazione del C/2 e fino alla data di ultimazione o di effettivo utilizzo se antecedente (maggio 2012) il versamento dovrà essere effettuato sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato

- da maggio 2012 (a seguito di variazione catastale, agibilità e residenza) a dicembre 2012 dovrà versare come A/2

E quindi per il fabbricato iscritto in catasto con categoria C/2 dal 1° gennaio dell'anno di imposizione (2012) e fino alla data di inizio lavori, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto

Dalla data di inizio dei lavori di ristrutturazione del C/2 e fino alla data di ultimazione o di effettivo utilizzo se antecedente (maggio 2012) il versamento dovrà essere effettuato sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato

Dal maggio 2012 il C/2 è soppresso ed è “costituito” immobile A/2, e quindi dal maggio 2012 il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto dalla data di costituzione

Il principio secondo il quale “in caso di variazione della rendita in corso d'anno quest'ultima varrà dall'anno successivo” aveva valore e logica con le vecchie procedure di accatastamento o variazione (pre docfa) in quanto il classamento e rendita venivano stabiliti dall’ex agenzia del territorio, sulla base dei dati forniti dal tecnico/dichiarante, e non vi era fin da subito classamento e rendita proposti dal dichiarante/tecnico ed immediatamente riportate in atti.

lucio guerra ha scritto:1) l’accatastamento o variazione catastale di un immobile deve essere effettuato entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori

2) Per l’immobile accatastato in categoria C/2 viene presentata una pratica edilizia per “ristrutturazione” ed entro 30 gg. dall’ultimazione dei lavori, il tecnico ed il dichiarante provvedono alla presentazione della relativa variazione catastale, con :
- soppressione dell’immobile in categoria C/2
- costituzione dell’immobile in categoria A/2

3) Dalla data di inizio dei lavori di ristrutturazione del C/2 e fino alla data di ultimazione (o di effettivo utilizzo se antecedente) il versamento dovrà essere effettuato sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato

4) A seguito della costituzione dell’immobile di categoria A/2 (l’accatastamento/variazione catastale è documentazione obbligatoria per il rilascio dell’agibilità) l’ufficio tecnico rilascia il certificato di agibilità e di conseguenza i proprietari vi acquisiscono la residenza.

5) la pratica di accatastamento o variazione catastale opera con decorrenza dalla data di iscrizione agli atti catastali e da tale data decorre il classamento e rendita proposti dal richiedente e dal tecnico e l’ex agenzia del territorio ha 1 anno di tempo (non perentorio) per una eventuale rettifica in autotutela

6) l’eventuale rettifica in autotutela riguarda il ripristino della correttezza e/o la legittimità di un provvedimento (l’atto attributivo o modificativo della rendita) errato fin dall’origine, cioè fin dalla sua emanazione

Pertanto in conclusione :

- da gennaio 2012 fino alla data di inizio lavori il proprietario dovrà versare come C/2

- dalla data di inizio dei lavori di ristrutturazione del C/2 e fino alla data di ultimazione o di effettivo utilizzo se antecedente (maggio 2012) il versamento dovrà essere effettuato sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato

- da maggio 2012 (a seguito di variazione catastale, agibilità e residenza) a dicembre 2012 dovrà versare come A/2

E quindi per il fabbricato iscritto in catasto con categoria C/2 dal 1° gennaio dell'anno di imposizione (2012) e fino alla data di inizio lavori, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto

Dalla data di inizio dei lavori di ristrutturazione del C/2 e fino alla data di ultimazione o di effettivo utilizzo se antecedente (maggio 2012) il versamento dovrà essere effettuato sul valore dell’area senza considerare il valore del fabbricato

Dal maggio 2012 il C/2 è soppresso ed è “costituito” immobile A/2, e quindi dal maggio 2012 il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto dalla data di costituzione

Il principio secondo il quale “in caso di variazione della rendita in corso d'anno quest'ultima varrà dall'anno successivo” aveva valore e logica con le vecchie procedure di accatastamento o variazione (pre docfa) in quanto il classamento e rendita venivano stabiliti dall’ex agenzia del territorio, sulla base dei dati forniti dal tecnico/dichiarante, e non vi era fin da subito classamento e rendita proposti dal dichiarante/tecnico ed immediatamente riportate in atti.

perfetto, tutto molto chiaro, grazie